第88回北海道大家塾は、9月28日（土）に札幌駅最寄りの北農健保会館に会場を設け、会場セミナーに60名、You Tube ライブ（限定公開）同時配信によるWEBセミナーには61名の計121名が参加の中で開催されました。
第一部は、講師に株式会社RealtyBank 代表取締役 川上 将司氏をお迎えし、『AI×不動産 最新の不動産画像生成ツールで圧倒的差別化！』というテーマて、内覧者数や問合せ数が増加し、成約までの期間が短縮されることが実証されているデジタルステージングの効果や利用方法、最新ツールについてお話いただきました。
第二部では、『備えて安全 これからの賃貸経営～賃借人も建物も家主も年をとります〜』というテーマで、合同会社あなたの隣り 代表社員 司法書士の太田垣 章子氏にご登壇いただき、
賃貸経営における高齢者トラブルを未然に防ぐための方法や、地域包括支援センターと連携する重要性などについてお話いただきました。
サポートパートナーの企業紹介では、新築RC造限定返済期間選択制ローン導入の北央信用組合さん、電気もガスも『光熱費』がオトクな北海道ガス株式会社さんの2社にご案内をしていただきました。
また、サポートパートナーブースにて、参加者様からの質問等にお答えいただきました。
【第一部】講師紹介
AI×不動産 最新の不動産画像生成ツールで圧倒的差別化！
デジタルステージングとは、賃貸売買の広告の際に利用する室内写真に、家具家電を設置したイメージ図を作成すること。
第一部講師の川上将司さんは、建築系の大学を卒業し大手ハウスメーカーに入社。
不動産ベンチャー企業への転職を経て、2021年の4月からテキサス州ダラスの不動産会社で働き始めました。そこで1年半ほど学んだことをベースに、同年11月に株式会社RealtyBankを創業。2022年からデジタルステージングのサービスを開始しました。
現在デジタルステージングのサービスは管理会社・売買仲介会社・建築会社・大家さんも含め1300社ほどの利用者がおり、様々な要望を反映させながらこの2年間アップデートを繰り返しています。
コロナ禍、現地に行かなくても不動産を借りたり買ったりする人が増えたことにより、バリエーション豊かで生活のイメージが湧きやすくなる、バーチャルやデジタルでのステージングが急激に広まりました。
利用者調査分析でもスマートフォンの操作だけで簡単に依頼でき、プレビュー数・内覧者数が増えたことから満足度95%と高評価。
現在RealtyBankではデジタルステージングの他にも、360度のステージング・家具消し・商業用のステージング・リノベーションの5つのサービスを行っています。
最近は、家具消しの依頼が増えているそうです。
- デジタルステージングは1枚4,950円（税込）
- 家具消しは3,850円（税込）
スマホで手軽に、依頼から編集確認まで完結。
圧倒的に早く安く、最大48時間でハイクオリティな画質の写真が納品されます。
修正依頼の回数は無制限で、納得行くまで変更することが可能です。
更に図面があれば
- 3D間取り図 7,700円（税込）
- 3D間取り図360℃バーチャルツアー 13,200円（税込）
の作成も可能。
これまで竣工予定の物件は、少ない写真枚数で募集を開始していましたが、日本国内の新築賃貸住宅の仕様に近いデザインを再現することができるため、室内のイメージがしやすく完成前の入居者募集に役立ちます。
更なる進化を求めてリリースされたデジタルステージングAI2.0は、床・壁・天井の変更を一瞬で行うことができます。
AIが作ったものを微調整するだけで20秒ほどで生成でき、料金も格安で、リフォームする際のアクセントクロスなどのイメージがつきやすくなります。
このような様々な最新のツールの他に、
リアルとデジタルを使い分けるポイント
デジタルステージング用の写真の取り方アドバイス・おすすめ方法
なども学ぶことができました。
広告の写真をどう作り込むかは、不動産を早く高く成約させるために非常に重要なポイントです。
リアルかデジタルかわからないほどクオリティが上がっていて、早くて安いデジタルステージングのサービスを利用しながら、空室を素早く埋めるヒントを掴むことができました。
塾長 原田の感想
33歳の川上さんによる若さ溢れる講演でしたね。
アメリカに行って、アメリカの不動産業界を体験した川上さんは、日本にもデジタルステージングを普及させようと創業し、かなりの品質で家具を配置したり、消したりと進化していました。
デジタルステージングを行うことによって、賃貸サイトでのPV数・ 問い合わせ数・ 内覧者の増加に大きな効果があります。
内覧3件で1件成約するのが通常。
それ以上の内覧があって決まらない時は物件に問題があるということで、私もそう思います。
入居希望者は内覧して数十秒で、その物件を決めるかどうかが決まります。
デジタルステージング+リフォームが重要だと言うことです。
後半の写真のとり方も非常に勉強になりました。
新築して完成写真を撮影し、そこにデジタルステージングを施すのが、一番良さそうですね。
大家さんのマーケティング活動に一石を投じるデジタルステージングを活用していきましょう。
【第二部】講師紹介
太田垣 章子氏（Otagaki Ayako ）
司法書士
合同会社あなたの隣り代表社員
日経× Woman アンバサダー
◯ 太田垣章子オフィシャルサイト
備えて安全これからの賃貸経営
～賃借人も建物も家主も年をとります〜
事が起こるまで放置せずトラブルは未然に防ぐ備えを！
2年前ぶりに北海道大家塾にご登壇いただいた司法書士の太田垣 章子さん。
18年間の司法書士事務所経営を経て、2024年5月より顧客に寄り添ったコンサルティングをするためにフリーに。
現在は「住まいは生きる基盤」をモットーに、住まいを中心とした終活に関するコンサルティングに従事しています。
～賃借人も建物も家主も年をとります～
「高齢者に部屋を貸したくない」という大家さんも多いと思いますが、年を取るのは賃借人だけではありません。家主も建物も年を取ります。
家主に万が一があっても賃貸経営は中断できません。
今回のセミナーでは
- 家主に何かあったときに賃借人の生活を支え賃貸経営をキープしていくために、どうしたらいいのか。
- 建物も古くなっていく。建替え・売却・相続…出口をどうするのか。
- 高齢入居者のトラブルを未然に防ぐ方法。
についてお話いただきました。
トラブルは未然に防ぐ備えを！どうやったら防げるかゲーム感覚で予測してください。
太田垣さんはコロナ禍、緊急事態宣言が出た際にゴミ・騒音・たばこの問題が出てくると予測。顧問契約先などに先手を打って入居者に「ゴミの出し方・騒音・たばこのにおい等に気をつけながらコロナを乗り切りましょう」とアナウンスするよう提案し、未然にトラブルを防ぎました。
あらかじめガードしておかないと、「大家さんが対応していなかったから悪い」となってしまうこともあるからです。
また、入居者の属性・年齢などを常に把握しておかないと、いざというときに困ります。
北海道ではまだ主流ではないですが、2年の更新手続き・契約書の書き換えをし、入居者の情報を常にアップデートしておくことも重要と強調されました。
置かれている状況によって人それぞれ違う…。
「顎が外れそうな案件」ばかりに携わってきたという太田垣さん。
そのほんの一部を教えていただきました。
- 年金10万 家賃11万7千円の賃借人
- 親が家賃を払っている
- 93歳と89歳の夫婦がワンルームで滞納（介護サービスの存在すら知らなかった…）
- 73歳でまだ働いています！家賃7万円払い続けられるか
- 工場借りているけれど仕事がない（後継者がいない。機械の処分もできない…）
- 徘徊の上いなくなってしまった賃借人（認知症とわかっていれば…）
- 94歳のミイラ（最近増えているそうです…）
事故物件になるのも怖いですが、認知症になるのが一番怖い。
誰にも権限がなくなりコントロールできなくなってしまします。
トラブルになった時には、もう事が起こってる。
そこからリカバリーできません。
高齢者の場合は、今の元気なうちから皆さんができることを最大限やってください。
そうすると入居者もハッピーだし、家主トラブルがなくてハッピーになります。
是非福祉の知識も持ってください。
誰もが直面する高齢化問題。
今回のセミナーは家主さんだけではなく、全ての方に役立つ多くの情報を得ることができました。 ご自身やご家族の終活について、考えさせられる内容だったのではないでしょうか。
塾長 原田の感想
受講生のアンケートに書かれていましたが、「神回」でしたね。
大きくなった司法書士事務所を離れ、一人で事務所「合同会社あなたの隣り」を立ち上げたあやちゃん先生は、ステージを変えて今ではダイヤモンドやプレジデントにも寄稿する大先生になっちゃいました。
そんな先生に「お願い」と、お友達価格で来ていただきました（笑）
あやちゃん先生がいつも言う「事が起こるまで放置せずトラブルは未然に防ぐ備えを！」は賃貸経営だけではなく、私達の人生に対しても同じだと強く感じました。
日本の制度は、昔のサザエさんのような家族向けに作られていて、今後増えるであろう「お一人様」には対応できないことがよくわかりました。
また、大家さんが地域包括などの福祉について少しでも知っていれば、入居者さんにしてあげられることがたくさん有ると気が付きました。
高齢入居者を入れる時には（高齢者だけではなく今後は全員に）国交省の残置物ガイドラインだけでは対応できないので、大家さんは負けないために覚書を交わしなさいと言われていました。
セミナー動画をもう一度見て是非メモしてくださいね。
大切なご家族・パートナーと見るのも良いと思いますよ！
北海道大家塾にご参加したい方は、
「北海道大家塾通信」に登録して下さい。
開催が決まり次第優先的にご案内します。
開催記録
●日 時：2024年9月28(土) 13:30-18:00
●参加人数： 121名（会場参加：60名、WEB参加：61名）
会員限定懇親会の様子（会場 ホテルポールスター札幌）
たくさんの参加者の声を頂きました！！ありがとうございます。
☆たくさんのアンケートから一部のみ掲載させて頂きました☆
●今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。
デジタルステージングで家具消しの精度の高さに驚きました。 管理会社とも相談して、今後導入を検討
していきたいです。
太田垣さんのセミナーは賃借人さんが亡く なられた際の覚書がとても参考になり ました。自身の終活についてもとても考えさせられました。 ありがとうございます。
富山市 小山 力大 様
●今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。
これは神回でした。 終活中なので、大変参考になりました。福祉の知識も大家業には大切な事ですね。 デジタルステージングもアップデートされて、 活用しやすくなって、取り入れて行きたいと思います。
札幌市 T・J 様
●今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。
第一部
募集を全て管理会社さんにお任せしてきたので今ひとつ？だったが、 質疑で物件を見せる(魅せる)工夫
に他の家主の方々が真摯に取り組んでおられることが非常に刺激的だった。
第二部
入居者、 経営者、 共に老いていく ことは認識していたが、 その結果の具体例を突き付けられた思い。 更に自身で「なんとなく 、思いつきで」 行なってきた突然の承継に備えた準備策に足りない項目を一覧化できた事は大きな収穫だっ た。
匿名希望様
●今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。
自分もまた入居者も高齢者が多いので、いつこんなことが起こっても不思議はないと思いました。
事前の準備したいと思います。
Y・H 様
まだコメントはありません。