第80回北海道大家塾は、札幌駅最寄りの北海道建設会館に会場を設け、会場セミナーに60名、You Tube ライブ（限定公開）同時配信によるWEBセミナー（帯広サテライト会場も含む）には76名の計136名が参加の中で開催されました。
メインゲストには『大家による地域価値づくり！所有不動産とコネクションを使ったまちづくり』と題して、株式会社南荘（みなみそう）石井事務所 代表取締役 石井 秀和 氏にご登壇いただき、曽祖父の代にスタートさせた不動産事業の４代目である石井さんが行っている不動産の商品価値を下げずに地域価値の拡大を担う事例を紹介していただきました。
お役立ちセミナーでは、『インボイスって大家でも必要って本当？？』をテーマに、税理士法人エンカレッジ中田事務所 所長 中田 浩貴 氏にご登壇いただき、「本当にインボイスの登録が必要なのか」について不動産オーナー向けにピンポイントで解説していただきました。
更に『激動のアパート経営を生き抜く、今選ばれるべきエネルギーとは！！』というテーマで株式会社eガス 守屋 恵人 氏によるミニセミナーも行い、燃料費高騰の打開策にもなる燃料転換のメリットなどについてお話いただきました。
サポートパートナーの企業紹介では、 新しくサポートパートナーに加入いただいた株式会社Casaさんに自主管理向け保証サービス「家主ダイレクト」のご紹介をしていただきました。
【メインゲスト】
講師紹介
石井 秀和 氏（Ishii Hidekazu）
株式会社南荘(みなみそう)石井事務所 代表取締役
○ 株式会社南荘石井事務所
○ 新城テラス
https://terrace.seses-ishii.jp/
○ 新城WORK
https://work.seses-ishii.jp/
1975年11月生まれ。
生まれも育ちも川崎市中原区。
不動産賃貸業を家業としている。
大学卒業後IT企業に就職、その後24歳で家業（株式会社南荘石井事務所）に戻り、平成25年に4代目として代表に就任し、約350世帯を自主管理。
現在は武蔵新城を中心に展開する「セシーズイシイ」マンションシリーズを管理。
大規模改修の時期であった賃貸マンションの共用部をリノベーションして、多目的広場となる「PASAR SHINJO」をつくり、まちに開放し共用部にカフェ「新城テラス」をオープン。
それをきっかけにJR南武線 武蔵新城駅を中心としたエリアに「この街に住みたい、住んで良かった。」というひとを増やす為の仕組み作り、情報発信やイベント企画など様々な活動を行う。
また、武蔵新城にある「はたらくと暮らすを豊かに」をコインセプトとしたコワーキングスペース「新城WORK」を含む「武蔵新城のエリアリノベーション」は、2021年度グッドデザイン賞を受賞。
『大家による地域価値づくり！
所有不動産とコネクションを使ったまちづくり』
『生まれた瞬間から守らなければいけないものがあった』
曽祖父の代にスタートさせた、不動産事業の4代目であるセシーズイシイグループ代表、株式会社南荘 石井事務所 代表取締役の石井 秀和 氏は生まれも育ちも川崎市中原区。
38歳で事業を継承しました。
引き継いだ物件は平均築20年の18棟350世帯。
「400年受け継いだものを自分の代でなくすのはいや。一矢報いたい」と思いながらも、
相続税納付のために資産を増やし、資産価値の下がっていく土地を維持したところで先祖は喜ぶのか…
土地を守ることがやるべきことなのか、子孫が幸せに生きていくことが望みなのか…
と悩むことばかりだったそうです。
所有不動産の価値を上げられないかと考え続けた結果、時代に合わなくなったモノの価値を維持するためにリノベーションを学ぼう！！と静岡県熱海のリノベーションスクールに参加。
そのスクールは、古い建物を新しく見せて価値を生むようにするということを学ぶのではなく、
・空き家をうまく活用して地域活性できないか
・どのようにしたら地域が盛り上げるか
を学ぶ勉強会だったそうです。
建物単体の価値創造には限界がある
↓
人が憩い、集う場所をつくる
↓
エリアの関係人口を増やし母数を上げる
過疎化している地域にこそ課題解決のヒントがあったと石井さんは振り返ります。
更に、リノベーションをお願いしたブルースタジオの大島 芳彦さんから
「地主大家という立場は、そこに住む人に安心感を与えられることに気づいているか？
地域の人が大家さんをやっているという安心感を大切にしなくてはいけない」
と言われ、自分の地域を活性化し広告塔になりながら何かできないかと考え始めたそうです。
【武蔵新城の課題】
・コミュニティの弱体化
町内会、商店会など担い手不足が顕著。変わる組織も現れず
・新規住民とまちとの接点不足
一人暮らし、分譲住宅、分譲マンション住民
・立地、アクセスに偏ったリーシング
まちに興味を示さない人たちの増加
問題解決に向けて住居のまま貸して行くのは難しいので、住居じゃない形でニーズやペインを満たすテナント・共用スペースなどの場所の提供を始めました。
【新城テラス】PASAR BASE
お母さんたちが手作業で作ったものをマルシェで売ることができ、子供を連れて来る。
コワーキング別館では1テーブル500円くらいで貸し、アクセサリ作りなどの習い事に使える。
作ったものをイベントで売ることができる。
【第六南荘】
1階のベランダフェンスや手すりを取り払い住居を店舗に！
玄関側・ベランダ側に分けてフェイシャルサロン・菓子工房・コーヒー豆販売・訪問看護事業所などに使われている。
個人がやりたいことのスタートアップのための場所となり、年4回ほど自主的にイベントを行う。
商業自治会もできている。
【新城WORK】
築35年鉄骨造 改造したコワーキングスペース
ラウンジ・シェアキッチン・ワークスペース・ミーティングルームなど
・フォーカス
TV会議NGの集中型のブース
・ブース
オンライン会議用テレフォンブース・会議室
・フィットネス
【セシーズイシイ23】新築企画
時代に合わなくなった広さの建物の間取り変更ができないことがずっと悩みだったので、キューブの集まりで壁を壊せる作りにしたオンとオフを切り分けるコワーキングスペース。
◆新城WORKの1アカウント分がついてくるのでフルタイム使える。
◆カフェ「新城テラス」のドリンクサービス一部無料
などの入居者特典があり、専有部分は必要最小限で狭くても新城WORKを利用し、近隣で足りないものを埋めていくという発想。
今後は地域の中で困っている大家さんの物件を預かりたい。
地域の中に価値を作った上で預かれれば、その大家さんの物件も住みやすくなる。
他の大家さんと協力して足りないものをまちで創って地域で戦っていきたい。
最後に今後の目標を熱く語ってくださった石井さんから、不動産の商品価値を下げずに様々なニーズに答えながらまちづくりをするアイディアを学ぶことができ、たくさんの刺激をもらえたセミナーになりました。
塾長 原田の感想
不動産投資と賃貸事業の境目は、「公共性」だと思います。
不動産投資から入られた方は、まずはご自分の将来の資産形成のために入られています。
しかしながらそこから賃貸事業者へ伸ばしていくには、「公共性」が必要不可欠です。
公共性と言うと大きく考えがちですが、物件の整備だって公共性を高める一つです。
お話頂いた石井さんは、４代目の大家さんです。
親から引き継いだRCワンルームばかりの賃貸経営は、本当に苦労の連続だったそうです。
最初は家賃や設備などの競争をしていましたが、それでは共倒れになってしまうことを考え始めました。
そこで取り組んだのがエリアリノベーションです。
石井さんは、駅周辺に集中して物件を所有しているため、ご自分の物件をまずは地域に開かれた物にしようと取り組んだのが新城テラスでした。
カフェは儲からない（笑）
と言っていましたが、エリア再構築の象徴としてこのカフェを作り運営し続けています。
新城テラスに始まり、コワーキングスペース・イベントスペース・ジムなどを地域に開きながら、持続可能な事業として取り組んでいます。
こうした地域の中心人物が、そのエリアに住む人の「住む理由」をつくる事は武蔵新城だけのものではありませんが、若き不動産オーナーの石井さんが悩みながらも、全力で取り組む姿は多くの参加者の共感を得ていました。
【お役立ちセミナー】
講師紹介
中田 浩貴（Nakata Hiroki）
税理士法人エンカレッジ 中田事務所 所長
北海道税理士会 国際委員
TKC北海道会 札幌東支部 総務委員長
○ 税理士法人エンカレッジ 中田事務所
昭和50年 滝川生まれ札幌育ち。
大学卒業後出版卸会社に就職。
26歳の時豪州へワーキングホリデー
平成23年 税理士試験合格
平成26年 札幌市厚別区税理士法人エンカレッジ中田事務所 所長に就任
顧客は個人法人合わせて140件ほど
※うち不動産管理法人 10社 個人オーナー多数
趣味：温泉・神社・城めぐり
『インボイスって大家でも必要って本当？？』
ミニセミナーを含め3回目のご登壇となった中田 浩貴さんは、26歳で脱サラし、オーストラリアのワーキングホリデーから帰国する際、「会計士や税理士などの資格があればオーストラリアの永住ビザが取りやすい」と聞いたことがきっかけで会計士の勉強を始めたそうです。
オーストラリア永住の夢は叶いませんでしたが、猛勉強し税理士試験に合格。
平成26年に税理士法人エンカレッジ中田事務所 所長に就任されました。
オーナーズビジョン株式会社の監査担当になったことがきっかけで不動産の勉強を始め、今では不動産オーナーの顧客がたくさんいる不動産に強い税理士さんです。
今回は、今年10月1日からスタートするインボイス制度について大家さん向けのセミナーをお願いし、以下の5点についてお話いただきました。
①課税される取引や非課税取引、課税事業者の説明などを含めた消費税の概要
②売手が買手に対して正確な適用税率や消費税額を伝える手段であるインボイスの説明
→経過措置として令和8年9月までは80%・令和11年9月までは50%
免税事業者等からの課税仕入れにつき仕入税額控除可能で段階的に下げていく
③大家業に与える影響
→インボイス導入後、見解の相違がなくなる契約書上の記載方法など
大家さんが有利になるために、とるべき措置
④インボイス登録事業者になる場合
→課税事業者との契約で課税取引がある場合には、賃貸契約書に登録番号を入れる必要がある。
導入前から取引している場合は覚書に登録番号を入れ、インボイス発行大家であることを相手にわかって
もらい、消費税分をもらうよう明記する
→家賃と駐車場を一体で契約し直すなどの検討も必要
⑤2024年1月完全施工となる電子帳簿保存法改正について
大家さんの顧問解約率は0件という不動産に詳しい中田先生だから話せる、インボイスと電子帳簿保存法対応を学ぶことで、曖昧だった疑問が解消し、自らがやるべき対策が明確になりました。
資料やアーカイブ動画を何度も見返すことで、知識を深めることができそうです。
塾長 原田の感想
不動産賃貸業に向けた専門的なセミナーでしたので、「不動産オーナーがどうするべきか」が良くわかったのではないでしょうか？
家賃の具体的な記載の仕方など、非常に有意義なセミナーだったと思います。
今回のセミナーで、インボイスの登録をするべきか、しなくても良いのか？
あなたの場合どうするべきかがクリアになったと思います。
【ミニセミナー】
『激動のアパート経営を生き抜く、今選ばれるべきエネルギーとは！！』
ミニセミナーでは、株式会社eガス 守屋 恵人さんにLPガスの定額料金制度とオール電化からガスへの燃料転換工事についてお話いただきました。
北海道は暖房への依存が高く、暖房費が家計の負担となっています。
集合住宅の暖房（電気暖房機・灯油ストーブ・ガスストーブ）比較をした上で、入居者・オーナー・関係業者のwin-win-winの関係つくりを目指すeガスの定額料金制（ファミリータイプで18,000円）についてご紹介いただきました。
【定額制度のメリット】
①設備貸与契約によるコストダウン
②修理の即日対応
③修理頻度の低減
④災害に強いエネルギー
⑤安心した料金プラン
このプロパン定額プランは「提案しやすい」と、仲介会社からも好評だそうです。
6月から北海道電力の値上げが報じられていますが、オール電化住宅では暖房費が過去2年で平均28000円増加しています。
今後は、光熱費の高騰が退去理由に挙げられるようになるかも知れません。
設備貸与と定額制料金活用で、費用負担を抑えてオール電化住宅からプロパンへの切替工事が可能となります。電気代が気になる方はぜひご相談してみてください。
○株式会社eガス
https://www.oneteam.co.jp/egas.html
塾長 原田の感想
株式会社ｅガスさんによる、「LPガスの定額化プランとオール電化アパートのガス化」の
お話は大変良かったと思いました。
実は、弊社で所有しているオール電化アパートも先日見ていただき現在ガス化を検討中です。
オール電化アパートをご所有の方には、必聴の情報だったと思います！
開催情報が欲しい方は「北海道大家塾通信」にご登録ください。
北海道大家塾にご参加したい方は、
「北海道大家塾通信」に登録して下さい。
開催が決まったら優先的にご案内します。
開催記録
●日 時：2023年5月27(土) 14:30-18:30
●参加人数： 136名（会場参加：60名、WEB参加：75名）
たくさんの参加者の声を頂きました！！ありがとうございます。
☆たくさんのアンケートから一部のみ掲載させて頂きました☆
●今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。
・中田先生のお話は不動産大家向けのインボイスや電子帳簿保存法のお話でしたが、とてもわかりやすかったです。
・eガス守屋様のオール電化からガスへの燃転のお話や、LPガスの定額制の話しもとても参考になり
今後の賃貸経営にも考えさせられるセミナーでした。
・石井様のお話の先祖代々続く地主大家の立場での相続していく悩みと課題を、まちづくりにチャレンジしていく様は素晴らしいと思いました。
札幌市 池上 留意 様
●今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。
電帳法について様々な噂が流れていて、少し不安だったのですが、今日の中田先生のお話をお伺いして概要が把握でき、対応に相応の準備が出来そうなことが分かり、安心しました。
旭川市 梅野 牧 様
●今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。
インボイス制度について理解が深まりました。
電子帳簿保存法における紙媒体の取扱について疑問が解消しました。
燃料転換工事の可能性について政府の原発再稼働との節調を確認しつつ検討したい。
多角的な経営手法について視点を広げることができました。
千歳市 井上 英司 様
●今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。
インボイスとても勉強になりました。
大家さん向けでとてもわかりやすかったです。
人のつながり、1階を店舗などにする工夫がスゴイ発想だと思いました。
カフェワークスペースも面白いです。
倶知安町 N・Y 様
●今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。
インボイスについては大変参考になりました。
まちづくりについてはまた別の世界でした。
札幌市 S・M 様
まだコメントはありません。