大家さんの満室経営を応援！！高齢者を優良入居者へ変える、大切な3つのポイント！

第77回北海道大家塾は、コロナ感染拡大防止対策を行なった会場セミナーに72名、You Tube ライブ（限定公開）同時配信によるWEBセミナーには70名の計142名が参加の中で開催されました。

メインゲストは『二代目大家よねちゃんの築古でも満室経営できるノウハウを大公開！』と題して、「二代目大家塾®」塾長、そして北海道大家塾の大家女子クラブ キャプテンでもある株式会社グラウンドワーク 代表取締役 米生 啓子 氏にご登壇いただきました。

父親が経営していた築31年のRCファミリー物件を法人で購入した二代目大家の米生さんが、今まで実践してきた大規模修繕、築古でも満室にできるリフォームや募集のテクニック、不良入居者への対応法など、実体験からの様々な事例やノウハウをご紹介いただきました。 

お役立ちセミナーでは、居住支援法人の株式会社ラポール 代表取締役 渡邊 博行 氏にご登壇いただき、『大家さんの満室経営を応援！！高齢者を優良入居者へ変える、大切な３つのポイント』をテーマに、高齢者のお部屋探し専門店 株式会社ラポールさんのサポート体制のご紹介や高齢者特有のリスクを最小限に抑え、満室につながるチャンスを獲得するポイントについてお話いただきました。

またミニセミナーでは、株式会社RealtyBank 川上 将司氏に、賃貸・売買の広告の際に利用する室内写真に家具家電を設置したイメージ図を、スマホで簡単に作成できる「デジタルステージング」のサービスを紹介していただきました。

1枚4,950円（税込）で48時間以内に納品ができ、より早く！より高く！物件を決めることができるサービスに惹かれ、参加者の皆さまは早速会場でご登録されていました。

サポートパートナーの企業紹介は、 

全国で30000棟、道内で600棟の導入実績がある、宅配ロッカーのパイオニア株式会社フルタイムシステムさんに宅配ロッカーでお部屋の鍵を受け渡し、内見業務を無人で管理できるKey Pass(キーパス）のサービスをご紹介していただきました。

また、札幌市内近郊に不動産仲介のビッグを12店舗展開している株式会社パワーステーションさんには、

自社の客付けだけではなく、他社から管理を引き受けた場合でも家賃を上げて決めることに積極的に取り組み、仲介店舗で営業経験のあるスタッフによる「決まる部屋作り」に力をいれています ！とPRしていただきました。

 ⇨当時の告知ページはこちらです。

【お役立ちセミナー】

『大家さんの満室経営を応援！！高齢者を優良入居者へ変える、大切な3つのポイント！』

渡邊 博行さんが株式会社ラポールを設立するきっかけは、肉屋の正社員としてスーパーで働いていた2014年にアパートを相続したことから始まりました。

引き継いだのは10部屋中2部屋しか入居していないアパート・・・。

「何もしなくても家賃収入があると思っていたのに…」

「どうやって入居募集すれば…」

管理会社に逃げられ、不動産関係の相談相手が周りにいなかった渡邊さんは、自分で管理するしか方法がなく、肉屋での仕事を続けながら、週1日しかない休みの日や2時間の休憩時間を利用して不動産の仲介店舗に行き、1ヶ月半で100件ほどの部屋を見に行きました。

自分の部屋を埋めるためには、まず他人の部屋を知った上で自分の部屋に注ぎこもうと思ったからです。

そして仲介の営業マンがどのようにヒアリングし、提案するのかを観察して、ダメなところを100項目くらい書き出し、どうしたら入居者目線で部屋を提案できるのかを学んだ結果、10部屋中9部屋が埋まり、賃貸経営が安定したそうです。

その後、賃貸仲介会社にフルコミッション（基本給のない成功報酬）の営業職で入社し、3ヶ月で100万/月ほどの賃貸仲介手数料を売り上げる営業マンになりました。

そんな中、友人から「今後は老人ホームの仲介が流行る」という勧めがあり、株式会社ラポールを立ち上げて老人ホームの仲介を始めると、行政のつながりや高齢の方からの依頼が増えていきました。

また、案内した高齢の方から

「高齢だけど元気だから老人ホームには入りたくない、自分で暮らしたい」

「子どもたちが心配するから入る」

という意見を多く聞き、老人ホームを勧める罪悪感から、アパート・マンションに高齢の方が住めるように注力し始めました。

これって社会問題なんじゃないか。

北海道や札幌市には、高齢者がアパート・マンションに住むためのサポート体制があるのかを知りたくて、北海道庁にアポなしで突撃訪問した際に、居住支援法人の話を聞き、認可を受けることになりました。

【居住支援法人とは】

都道府県から認可を受け、国から国費で運営費が賄われる。

要配慮者（低所得、被災者、高齢者、障害者）の住まいの確保のサポート。

北海道に30社ほどある。

その後、「日常の悩みを聞けないか」ということで、デイサービスの運営も開始しました。

そんな渡邊さんが今回のセミナーで

①なぜ高齢者の入居契約は難しいのか

②株式会社ラポールを通じて高齢者の入居者を受け入れた場合の大家さんのメリット

③管理会社のメリット

④高齢者を優良入居者へ変える大切な3つのポイント！

についてわかりやすくお話してくださいました。

札幌市の人口構成では約30％が65歳以上の高齢者で、2035年には3人に1人が高齢者になると推計されているそうです。

少子高齢化の社会では、元気で若々しい自立希望の高齢者もまだまだ存在しています。

「老人ホームに入らなくても良い高齢者をいかに自己物件に迎えるか」

「年をとっても、自分らしいライフスタイルで自立して暮らしたい」

社会の変化とともに増えてきた、新たな高齢入居者のリスクを最小限に抑え、賃貸アパート・マンションの需要アップ、満室に繋がるチャンスを先行して獲得するためのヒントを学ぶことができました。 

高齢者を優良入居者へ変える3つのポイントは特に参考になりました。

1.契約時に、死後事務委任契約書を必ず取得

2.契約時に退去時残置物処分合意書も必ず取得

3.見守りサービス・設備の導入

設備導入はハローライトなども普及してきていますが、死後事務委任契約と残置物処分合意書の内容はとても参考になりましたね。

●日　時：2022年11月26(土)　14:00-18:30

●参加人数： 142名（会場参加：72名、WEB参加：70名）