不動産ファンドでのスキルを活かしたアパート経営＆不動産管理の新しいカタチCOSOJI （こそーじ）

 第73回北海道大家塾は、イベント開催制限を遵守し、札幌駅最寄りの北農健保会館に会場を設け、コロナ感染拡大防止対策を行なった会場セミナーには53名、You Tube ライブ（限定公開）の同時配信によるWEBセミナーには73名の計126名が参加の中で開催されました。

　第一部では、Rsmile株式会社 代表取締役　富治林 希宇（ふじばやし ねがう） 氏を講師としてお招きし、『不動産ファンドでのスキルを活かしたアパート経営＆不動産管理の新しいカタチCOSOJI （こそーじ）』をテーマに、「地方における築古物件への不動産投資と再生」や「物件の価値を上げる不動産管理」を、具体的な事例やITによる新しい不動産管理サービスCOSOJI （こそーじ）のご紹介を交えてお話いただきました。

　第二部では、有限会社フリークスの代表取締役 清水 徹 （しみず とおる）氏にご登壇いただきました。『修理工場のオヤジが、気がついたら 100 室の賃貸オーナーに！ 』と題し、自動車修理工場 FREAK’S GARAGE（フリークス　ガレージ）を起業した後、手探りで始めた賃貸経営から不動産投資についてお話いただきました。

また事業として不動産賃貸をより深く学び、今やJ-REC公認 不動産コンサルタントや2級ファイナンシャル・プランニング技能士AFP （日本ＦＰ協会認定） の資格も持つまでに至った大家業の経験も、これまでの半生とともに熱く語っていただきました。

　サポートパートナーの企業紹介では、北ガスグループさんより電気代基本料金が最大5か月無料となる『新生活応援キャンペーン』のご紹介、株式会社クレディセゾン北海道支社さんより「クレジットカードでの市町税納付が4月1日よりF-REGI（エフレジ）に切り替え」をご紹介頂きました。

 また会場で他のサポートパートナー企業のご紹介もさせていただき、受付横にサポートパートナー企業のチラシやノベルティ等を並べて、来場者の方に自由にチラシを見ていただいたり、お持ち帰り出来るようにしました。

 ⇨当時の告知ページはこちらです。

【第一部】

2012年　
立命館大学 建築都市デザイン学科卒業

2012年　
株式会社ザイマックス　不動産事業
大型不動産のビルマネジメント業務、プロパティマネジメントに従事

『不動産ファンドでのスキルを活かしたアパート経営と不動産管理の新しいカタチ　COSOJI 』　

 「出身は京都府宇治田原町という所です。
人口が1万人未満ほどの町なので、空き家の換気や草刈り助け合う横のつながりが強い地域で育ったため、「まちづくりがやりたい」と思い、不動産業界で働こうと思いました」

大学時代に建築を学んだ後、大手不動産会社に入社。

様々な不動産の現場で管理・運営業務に従事した後は、投資銀行で不動産投資ファンドや売買を経験。

その後、スタートアップ企業のクラウドファンディング事業でまちづくり・新規事業支援・不動産開発・運営・プラットフォーム開発・組織づくりなど、「金融×不動産×ＩＴ」で様々な地域活性化の事業を手掛けた富治林（ふじばやし）さん。

自己紹介のプロフィールでも、好きなことは「地域活性化　＋　人と楽しいことをする」と語る富治林さんが不動産業界に入ったきっかけは、生まれ故郷の地域にあったそうです。

「現場上がりの自分が、『何が一番貢献できるのかな？』と考えると、やっぱり不動産管理だな」と考え、2020年にRsmile（アールスマイル）株式会社を創業。新しい不動産管理のワークシェアサービスCOSOJI（こそーじ）を展開されています。

また、これまでの経歴を活かし、「地方×築古物件×再生」のアパート経営も手掛けられています。

今回の北海道大家塾では、富治林さんのご経験をふまえて、

　1．「不動産投資」編

　2．「不動産管理」編

という２つのテーマでお話いただきました。

１．「不動産投資」編
－　不動産ファンド時代に培った経営ノウハウを活かした！「地方×築古×再生」のアパート経営

不動産ファンド時代には事業として100億以上を手掛け、その後は個人オーナーとして約3年で10棟を超えた富治林さん自身の不動産物件の購入や運用について、実際の物件の写真を見せながら語っていただきました。

その中で自分のミッションにおいたのが、「地方×築古×再生」のアパート経営。

地方の町にある「ほぼ入居者がいない物件」や「全戸に督促状が入っている」など、一見とても困難な物件を購入する理由は、「地域活性化」でした。

「皆が消極的になる投資だからこそ、頭のスイッチを切り替えようと考えました」

一方で、物件の購入は「相場家賃より低い家賃のものしか買わない」「更新時に家賃を上げられる可能性が
ある、できる」という物件に絞り、適正家賃へ戻していく経営を積み重ね、金融機関には直接の面談で自分の不動産経営を説明して事業性を見てもらい、融資を引き出しつつ、金利も大幅に下げてもらうことに成功。

また、
・費用額も出口交渉から考え、て捻出できる費用を設定する。
・同世代の大家さん、将来の大家さんと情報交換する場として、20～30代限定の「Terra Coy 大家の会」　を設立する。
など、堅実なキャッシュフローや学び合う場づくりにも積極的に取り組まれています。

「不動産に一発逆転はありません」

実務の経験からそう語り、不動産投資に関する著書も2冊出版された富治林さん自身が考える『不動産購入のためのポイント』は３つあるそうです。

その中の一つは誰よりも多く行動する（分母を増やす）。
楽待や健美家の確認、仲介訪問、問合せなど『多くの時間とスピードを利用する』こと。

「千に一（1000軒見て1件）」と言われる不動産投資の世界では、皆さんが言われるように仲介会社３～4社、本100冊、セミナー10か所を廻るを私も実践しました」

不動産投資もまた、事業のスタートアップではあきらめないマインドと行動力、行動量が成果を出すカギになると改めて学ぶことができるお話でした。

2．「不動産管理」編

賃貸経営では、大家さんの身近な存在である管理会社。

でも実際は、建物の管理に置いて大家さんが管理会社に感じる不満や問題があります。

賃貸アパートをはじめ、不動産管理にかかわる業界にはどんな業界で、どんな課題があるのか？

商業施設やテナントビルなど富治林さん自身も、ご自分の経験をふまえて不動産管理業界にある「現状の課題」を説明されました。

【現状の課題】
・不十分な管理
・メンテナンスコストが高い

　―　収支（収益性）ダウン
・報告が遅い

　ー　翌月にやっと来る、クレーム退去につながる
・品質が良く分からない　

　―　コスト発生しているが、なんのコスト？本当に管理をやっている？

「普段、何気なく接する働く場所。暮らせる住まい。

それらを快適に利用できるのは建物を管理する方々と現場で作業する方のおかげです。

本当は、もっとも入居者に寄り添う業界のはず。しかしながら、現状は年収や平均年齢の高齢化も影響し、良い人材が生きにくい業界です」

「一方で、賃貸物件にとって一番の退去理由は「物件への不満」という調査結果が出ています。

大家さんも、もし退去者が出たら「そもそも、なぜ？」と退去理由を聞かないといけません。

なぜなら、他の入居者も感じている可能性が高いからです」

また、こうした入居者の不満をケアする動きが管理会社にできない背景もあります。
富治林さんがリストアップされたのは、以下のような課題でした。

＜不動産会社＞
・業界の課題
・多すぎる業務量
・売上に直結の入居付け、退去に直結する大きなクレーム対応の優先度が高い（他の管理業務が後回し）

＜実作業者＞
・低い労働賃金
・現場作業以外の業務が多い
・作業場所がバラバラ

「結果的に建物の維持・管理に手が廻らず、入居者の対応が難しい構造があります。

また、物件の管理は多くの会社が関わる多重構造になっているため、その間をつなぐ様々なツールが必要となっています」

富治林さん自身の体験をもとに、このような多重構造を解消し、不動産管理業界の課題を解決するために開発を手掛けたのが、アパート・マンションの清掃や戸建の草刈りなど、不動産に関する管理業務を「安く・早く・品質よく」スマホひとつで依頼可能なサービス『COSOJI（こそーじ）』です。

・圧倒的な低価格
・ネットで発注、オンライン決済も可能で手続きも簡単
・建物の「今」が分かる（清掃、草刈りなど作業前と作業後の写真を撮り、報告が写真とチャットで直接物件のオーナー（大家さん）に届く）

などの機能やサービスを通じて、

・コスト削減だけでなく建物の価値をアップ
・適切な経営を行なっていただくため、可視化した
・問題報告に加え、大家さんへの改善提案を行う

を実現することで、これまでの物件管理の課題を解消。

北海道から沖縄まで、すでに2,200人のオーナーと11,000人の作業員が登録し、稼働しています。

またCOSOJI（こそーじ）は不動産管理に必要な業務が地域の雇用促進にもつながるよう、地産地消の「思い」と「スキル」のある作業員をマッチングするサービスという側面もあります。

１つのツールで管理コストも削減、また、ITの仕組みで報告が早いため、異常の早期発見によるポジティブな物件管理を可能とするCOSOJI（こそーじ）で、業界課題を解決し不動産の価値を最大限にする。
この富治林さんのお話から、賃貸経営における管理業務の大切さをより深く学ぶ機会となりました。 

 塾長　原田の感想

 COSOJI富治林さんのお話は不動産への深い知識と熱意に溢れたセミナーでしたね。

セミナーでは最初に、会社員時代の管理会社や投資会社にいた時の不動産運用のお話。

その後、自ら行っている、地域活性化×築古居住物件の運用について学びました。

かなりの再生物件を手がけられている富治林さんが考える不動産購入のためのポイントは

①誰よりも多く行動する（分母を増やす）

楽待や健美家の確認、仲介訪問、問合せなど「多くの時間とスピードを利用する」

②購入検討範囲を増やす（分母の対象を増やす）

再生、地方、築古等、検討する人が少ない物件検討できるよう「スキルを身に着ける」

③購入率を上げる（分子を増やす）

購入できる可能性の高い物件情報を多く仕入できるよう、「自身のポジションを上げる」
（属性のUPや仲介さんとのリレーション構築）

ということでした。

正にスタートアップとしては、「下からの不動産投資」これが必要だと改めて感じました。

そのためには、あきらめないマインドが必要ですね。

そんな富治林さんと食事した時の裏話として、現在COSOJIに120％全力投入していると、入居率が落ちてきたとも言っていました。

そうなんです。

地方の再生はある程度オーナーが手間をかけないと維持するのが難しいんです。

だからセミナーを聞いた方も自分のスタート位置がどうなのか？

資産の無い方は手間を掛けてCFを取りに行く。

資産のある方は利回りは低くてもある程度時間投下無しで資産を運用していきたいのか？

このあたりで、買うべき物件は違ってくるのです。

後半はCOSOJIのお話でした。

このCOSOJIは私もテスト運用から本格運用して非常に質の高いサービスだと実感しました。

安く発注できるのも良いところなのですが、私の場合には遠方で管理委託している物件がどうしても手薄になります。清掃の写真報告も来なかったので本当にやっているか不安でした。

以前ある大家さんの物件を見学した時に共用部が汚れていました。

これいつ掃除に入ったの？？と思ったら清掃管理表には今日掃除して回ったと記入が！！

私はこれを「スタンプラリー」だと思いました。

実際にこんな事が起きているのです。

そこでこのCOSOJI。

清掃報告が写真とチャットで直接来ます。

そして掃除以外の箇所についてのコメントが非常に役に立っています。

あるスタッフさんからは階段のサビが目立ち始めていると報告があり、またあるスタッフさんからは草が

伸びてきているとの報告。

今まで管理会社からは全く上がってこなかった事も報告が上がりますので、それを逆に管理会社に指摘するようになりました。

そうする事によって、管理会社も「見られている」意識を持つようになり、更に良い動きになる相乗効果が感じられます。

これはいいサービスです。

管理会社の掃除に+1してCOSOJIさんの掃除を加えてみましょう。

そうするだけでも、管理品質が上がること間違いなしです。

●日　時：2022年3月26日(土)　

　　　　　13:30-18:00

●参加人数： 126名（会場参加：53名、WEB参加：73名）