第67回北海道大家塾は、札幌駅最寄りの北農健保会館にセミナー会場を設け、You Tube ライブ（限定公開）との同時配信にて開催しました。
第一部では福島県郡山市で「小原田の里守」としての活動で注目を集めた三代目大家、TRUSS HOME（トラスホーム）株式会社 代表取締役の古川 広毅さんを講師にお招きしました。
第二部は、当社・オーナーズビジョン株式会社で不動産営業部 課長を務める高瀬 洋一郎が登壇し、二代目大家としての歩みや経験を語らせていただきました。
第一部では「自分が大家業を営む地域に目を向け、地域ある社会問題を大家としてどう解決するか？不動産を活かした街づくりとは何か？具体的にどんな事例があるか？」、第二部では「賃貸経営を何も知らないまま、二代目大家として親の物件を相続した自分が経験した失敗や気づきを、同じ立場の方々に伝えることで少しでもお役に立てれば」という大家業の中で取り組んだ地域振興、または失敗を乗り越えた事業再生の経験を講師それぞれの強い思いとともに学ぶ機会となりました。
サポートパートナーの企業紹介は、「LPガス・灯油配達・設備無償貸与はお任せください。」の小野寺燃料株式会社さんと「大家業専用の高還元率のアメックスプラチナカードがオススメ」の株式会社クレディセゾンさん、「人気NO1都市ガス物件なら北ガスにご相談ください。」の北海道ガス株式会社さんに会場で紹介ＰＲをしていただきました。
また、今回は「火災保険に特化した損害保険代理店」の有限会社大川商店さんに火災保険「水道管凍結破損編」のミニセミナーをしていただきました。今シーズンは水道管凍結破損がとても多かったので、今後の対応として皆さま真剣に聞き入っていました。
サポートパートナーブースは、有限会社大川商店さんと小野寺燃料株式会社さんでした。
【第一部】
講師紹介
古川 広毅（Furukawa Hiroki）
TRUSS HOME（トラスホーム）株式会社 代表取締役
福島県郡山市小原田出身。
大学で建築を学んだ後、建築会社へ就職。
2010年地域の暮らしづくりを目指すTRUSS HOME㈱を設立。
2020年には入居者だけでなく、地域の方々との繋がりを育むことを目指した賃貸住宅『ロカド香久山』を建築。
1998年 地元建築会社に入社 現場監督、設計、営業、積算を担当
2009年 有限会社 マルサダ入社
2010年 TRUSS HOME株式会社 設立
2019年 TRUSS HOME café ＆ レンタルスペース オープン
2020年 コミュニティ型賃貸住宅 「ロカド香久山」新築
所有管理不動産 約２００世帯
○ トラスホーム株式会社
『私たちの地域の魅力を見つけよう！（３代目大家の取組み）
～ 賃貸不動産オーナーが手掛ける 地域のコミュニティづくり』
講演時に使用した動画はこちらからご視聴いただだけます。
◆トラスホーム 里守出航祭
◆ちっちゃな美術館 こはらだ日和
◆ロカド香久山 上棟祭/秋祭り
「大家としての自分の務めは、生まれ育った郡山の小原田という地域に「住みたい！」と思う人を増やすことではないか？」
2009年、先代の大家だった父親と訪れた賃貸住宅フェアで知った、とあるリノベーションスクール。このリノベーションスクールに参加したことが、古川さんに大きな影響を与え、今の大家業に対するスタンスとなりました。
スクールでの授業は、実際にある遊休不動産を活用し、地域の産業振興やコミュニティ再生のプラン作成を行なうこと。この実践的な4日間のカリキュラムを通じて古川さんが学んだのは、「敷地に価値無し、エリアに価値あり」という考え方でした。
かつて小原田は、奥州街道が通る宿場町として栄えた地域でした。古川家は250年前の江戸時代からこの地で農業を営み、50年前ごろから大家業へと家業を転換。
古川さん自身は、大学卒業後、福島県の建築会社に就職して改築工事などを任され、11年の間、朝から晩まで仕事に励む日々を送りました。その後、実家の大家業を継ぐため退職し、ご両親とともに三代目大家としての道を歩み始めます。
最初は「入居者のクレーム対応」「退去者の立ち合い」など大家業の日々に戸惑う日々でしたが、お部屋の設備の不具合チェックなど建築会社で培った自分の得意分野も見つけ出し、「入居者の門出」として退去者にお花を贈る細やかな心配りで「最後に良い思い出があった」と気持ちよく退去していくことで立ち合いもスムーズに済ませる等、大家として独自のスタイルを築き始めました。
その後、リノベーションスクールへの参加をきっかけに「不動産を活かした街づくり」への関心が高まり、山形、仙台といった東北各地にも足を延ばす日々の最中、2011年3月11日の東日本大震災で被災。小原田のある福島県も大きな被害を受けました。
これまで同じ地域で暮らしていた人たちの多くが福島を離れる中、小原田に留まった古川さんは、ふと一枚の絵を描き始めます。それは、自分が所有する空き地にミニ公園を作るという絵でした。やがて古川さんはその空き地にベンチを置きました。
「不安な日々を送る地域の人たちが、憩いとくつろぎのひと時を持てる場所を作りたい」
「かつて街道を歩いて行き来する人たちが挨拶を交わした、のどかでゆるやかな里・小原田を、ほっとする懐かしい人のぬくもりが残っている町に」
この想いと現在のトラスホーム(株)が掲げる経営理念から生まれたのが「小原田の里暮らし」という事業コンセプトです。
「人」入居者だけでなく、小原田の人々の交流を育む暮らしづくり
「歴史」奥州街道、小田原宿など、地元でも詳しい方が少なくなった地域の歴史を伝え、地元の生活文化を未来につなぐ暮らしづくり
「環境」地域のそばを流れ、福島の代表的な河川である阿武隈川や香久池など多様な環境を活かした暮らしづくり
古川さん自身もまた、自らをこの３つの調和を図る「小原田の里守」と称し、街の活性化を目指す大家業へとさらに取り組み始めました。その代表的な例が、賃貸共同住宅「ロカド香久山」です。
「人と人とのコミュニケーションが生まれやすい賃貸住宅こそが小原田という地域が生き残るには絶対必要だ」
古川さんの強い信念から生まれたコミュニティ型の賃貸住宅をデザインしたのは、かつて「敷地に価値無し、エリアに価値あり」と学んだ、リノベーションスクールの主催者でもあり、建築設計・デザイン会社ブル―スタジオ専務の大島さんです。
「建物は街の風景。街の人と一緒に作る」という信念を持つ大島さんとともに設計・監修した「ロカド香久山」では、上棟式を『秋祭り』、建物の完成内覧会を『小原田の小正月祭り』という地域のイベントとして企画。
小原田の農家で伝統行事とされていた団子刺し、または餅つきや書初めのワークショップも開催することで、地域住民にも気軽に建物の敷地内へと入ってもらうことで、入居者との自然な交流を図りました。
また、「ロカド香久山」の中庭は訪れた地域の住民や入居者同士が自然にすれ違うよう植栽や通路を設計。そしてトラスホームのオフィスがある建物の１階はカフェとして開放し、震災で倒壊した自宅は「ちっちゃな美術館 こはらだ日和」として再建することで、
子供たちも気軽に集える憩いの場として、または音楽のコンサート会場などの交流の場として地域に提供されています。
「物件」を「物語」に
温もりある こはらだ感に
大家さんは まちをつくれる
「ロカド香久山は９０％が自主管理」と語りつつも、試行錯誤しながら地元の人脈も手繰り寄せ、一つ一つを形にされているという古川さんの街づくり。今回はその独自の取り組みを通じて、賃貸経営のみならず地域社会にも大きな影響を与えているのが「大家業」という仕事であることを、改めて学ぶ機会となりました。
塾長 原田の感想
古川さんのお話は、地主系大家が取り組む賃貸経営のお話でした。
地方都市の賃貸経営で、そのエリアで賃貸経営をしている方は、そのエリアの趨勢が自らの賃貸経営の影響を受けることになります。
古川さんもそのジレンマの中、自らエリアの価値を高める賃貸経営にシフトしていくのです。
個人だけの収益を考えると、なるべく安く、収益の上がる賃貸マンションを建てて行く事になるのですが、古川さんの場合には収益が上がるように思えない美術館を建て、アパートはブルースタジオの大島さんに設計を依頼し、利回り追求ではなく住まう価値の追求をしているのです。
「敷地に価値なし・エリアに価値あり」という言葉が印象的でしたが、そのエリアで責任を持って投資するオーナーがいるエリアとその取組を私達も知っておくべきだと思いました。
それが将来的な不動産の価値につながると感じました。
【第二部】
講師紹介
高瀬 洋一郎（Takase Youichiro）
オーナーズビジョン株式会社 不動産営業部 課長
札幌の大学卒業後、札幌信用金庫（現北海道信用金庫）に就職し、渉外を担当。預金・融資案件をこなす。
3年後、脱サラし上京。バンド活動を開始。
フジロックフェスティバルに2度出演。
CD８枚をリリースしプロとして活動。
10年の節目にバンドを脱退し、札幌に戻り不動産賃貸仲介会社に就職。
父親からの相続を機に二代目大家になり、2019年オーナーズビジョン株式会社に入社。
【資格】
宅地建物取引士
2級ファイナンシャル
プランニング技能士
AFP（日本FP協会認定）
J-REC公認 不動産コンサルタント
全住協 不動産後見アドバイザー
○オーナーズビジョン株式会社
『バンドマンが滞納400万円超えの築古アパートを相続してみた
～ 二代目大家ロックバカの相続体験記』
「一番大切なのは、常にコミュニケーションを取り合うことです。」
高瀬は自らの相続体験で気づいた最も大切なことを、そんな言葉で語りました。
大学卒業後、一度は信用金庫に就職するも「音楽でメシを食っていきたい」と3年後にロックスターを目指し脱サラした経験のある高瀬。
大反対する両親とは、ほぼ縁を切るような関係となっても「成功するまでは札幌に戻れない。東京で骨を埋める！」と上京し、住み込みの新聞配達をしながらロックバンドを結成して音楽活動を開始。
お金は無いが「不動産なんてロックじゃねえ」と思い、全く興味が無かった。
高瀬は当時の自分を振り返りながら、率直に語りました。
そんなロックバカ息子だった高瀬が札幌に戻ってきたのは、上京してから10年後のこと。
「相続」が理由でした。CD8枚をリリースし、日本最大の野外音楽イベントのフジロック・フェスティバルに2度の出演を果たすも、バンドを脱退しプロとしての音楽活動にピリオドを打ったのは、親が所有する賃貸物件を相続するためでした。
転勤族だった高瀬の父親。実は賃貸アパートを所有するサラリーマン大家でもありました。
その父親が癌と知らされ、札幌に一時帰省した際、「仕事について全く話さなかった父が、初めて相続対策について話し始めた」それがきっかけとなり、高瀬は相続を決意します。
相続後まもなく父親が亡くなり、高瀬は賃貸オーナーとなりました。
でも不動産の知識がゼロのままでの大家業は荷が重すぎる。
「まずは知識を付けるため、不動産業界に就職するのが早いのでは？」と考え、地元の賃貸仲介会社に就職。賃貸仲介の仕事を覚え、宅建士の資格も取得し、次は賃貸経営を学ぼうと「不動産実務検定」を受講。その時、北海道大家塾の塾長・原田とも出会いました。
賃貸経営を文字通り、一歩ずつ学び始めた高瀬。ですが、相続した物件が悩みのタネでした。
築40年・空室ありの木造アパートに加え、家賃の支払いも部屋ごとにバラバラ。
中には合計400万円の家賃滞納がある入居者たちも！
闘病生活をしていた頃の父親では管理し切れず、「何から手を付けたらいい！？」と頭を抱えるほど問題が山積みだったのです。
そこで持ち前のロック魂を奮い立たせた高瀬は、大家が代替わりした案内廻りから「童顔だから舐められたくない！」と髭を生やして各部屋を訪問。特に滞納している入居者には厳しい態度を示したものの、ここから高瀬にとって激動の日々が幕を開けました。
【元バンドマン大家のヒストリー】－ 自ら挑んだ３つのミッション ―
■2年間、空室だった部屋に入居者を！
― 駅チカ・徒歩５分 ２LDK ファミリー物件で間取り良し。ただし昭和風の内装……
― リフォームは必要。どこまでする？ 建物は「あと10年は持つ」と当時の職人さん。
＜結論＞最低１０年は修繕・リフォームで延命！公庫から150万円借入（3年で回収！）
＜反省点＞ 一部屋のリフォームにお金を掛け過ぎた…。
― 好立地なのに家賃設定は月・50,000円。仲介目線で投資・回収のオーナー目線が不足
― 建築の知識に乏しく、相談できる人もいない（成功している大家さんは建築に詳しい）
■家賃滞納を解決！
― 滞納は2世帯。回収？または強制退去？（金額400万以上は回収できる見込み薄い）
― 今まで放置していた負い目もある。マメに訪問・連絡すれば、変わっていくのでは？
＜結論＞様子を見よう（先送り）
＜反省点＞人の更生ができると思ってしまった…。時間と労力、お金の無駄。ストレス増！
― 最初は良かったが、結局2年目から再び滞納
― 一世帯は訴訟手続きとなり、弁護士へ依頼。建物明け渡し・強制執行の前日に夜逃げ
― 「債権譲渡の手続が必要」と最初の訴状も受理されず、訂正手続きによる負担増へ
■物件を建て替え！（退去依頼も）
― 晴れて満室になるも2年半後の2018年9月、大型台風直撃で夜中に屋根が飛んだ！
― 続けて北海道胆振東部地震が発生。煙突崩壊・建物にクラック（割れ目）発生
― 地震保険に加入しているはず、と思いきや未加入だった……
＜反省点＞屋根が腐り、ただ乗かっている物件だった。もし通行人に当たっていたら…
― 初めてオーナーの責任を痛感、建替えを決意
― 満室だったので悩むも、建物老朽化を理由に各部屋へ直接廻って説明
「大家業は賃貸・売買 ・管理 ・建築 ・税務など、さまざまな目線でバランス良く考える必要がある、奥が深い仕事」「法律など知識が無ければ、相談する場所が無いのは悲劇」
過去の自分の大家業を「失敗談」として語る高瀬。それは大家としての父親の仕事を、始めて知る経験でもありました。
単身赴任で、月に1～２回会う程度だった父。
自主管理の大家にともなう実務は知識の無い母が言われるままやり、「父は負担を押し付けている」と不信感を募らせていた自分。
バブル崩壊から始まる北海道の不況や日々のニュースも影響し、不動産業にも悪いイメージしかありませんでした。
その父親と初めて腹を割って真剣に話したのが、父の癌がきっかけとなり始まった相続対策の話です。
「強制はしないが、可能であれば相続してほしい」そう話す父が不動産投資を始めた経緯や描いていたビジョン。そこには、子供である自分の将来への想いもありました。
「人に勝ちたければ、隠れて努力をしろ」が口ぐせだった。
正直、その特に説明された相続対策は全く理解できなかった。
でも、父の熱い想いは感じた。
それが高瀬の心を動かし、音楽活動から大家業への転身を決意させた大きな動機でした。
自らの相続体験記を語った高瀬は、この経験を通じて大切なことを学んだ、と言います。
・相続させる親と相続する子供、双方が相続対策を理解すること
・不動産のポジティブなイメージを持つ
・将来のビジョンを親子で共有する
・常にコミュニケーションを取る
「家族や親子でコミュニケーションを深めるために、美味しい物を食べに行こう！と小旅行を兼ねて物件を見に行く、一緒にDIYをしてみる、家族で大家塾や相続相談会に参加する、家族を大家業の仕事に巻き込むのも良いと思います。」
「そして何より「ありがとう」の気持ちを表現し、伝えることが大切だと思います。」
いつも近くにいる家族だからこそ、普段からお互いの思いや考えを話し合い、理解し合う。
近くにいてくれること、思いやってくれることに感謝の気持ちを示す。
日頃から家族の中で思いやるコミュニケーションを取ることが、結果的に「争族」にならない「相続」へとつながる。高瀬が語る相続体験記は、そんなメッセージをお伝えする機会にもなりました。
塾長 原田の感想
第二部の高瀬のセミナーは、親から子への賃貸経営の承継について学べました。
賃貸経営をやっている子供が親のことをどう見ているのか。
賃貸経営についてどう伝えていくのか。
非常に大切な事だと改めて感じました。
また高瀬さんが体当たりで解決した「滞納問題」についても多くの学びがありましたね。
特に、反省点にあった「人の更生をさせられると思ってしまった」という話には説得力がありましたね。
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開催が決まったら優先的にご案内します。
開催記録
●日 時：2021年3月27日(土)
13:30-18:00
●参加人数： 87名（会場参加：42名、WEB参加：45名）
たくさんの参加者の声を頂きました！！ありがとうございます。
沢山のアンケートから一部のみ掲載させて頂きました。
●今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。
今回の内容はスキルよりも大家としてのビジョン・考え方・価値観等を学ぶ内容だったように感じ、個人的にはとても充実した内容だったと思いました。
札幌市 熊谷公寛 様
●今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。
高瀬さんのお話を聴いて、うちの状況は恵まれているな、と実感しました。
これからもご相談を重ねながら、まずは大家さんとして次は自分の為に投資家になっていきたいと思います。今日はありがとうございました。
札幌市 鈴木あゆみ 様
●今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。
高瀬さんの話が実際に悩んでいるオーナーの心境が出ていて面白かったです。
信太 正広 様
●今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。
高瀬さんのオーナーチェンジ時の選択ミスや保険等、退去トラブルまでのお話が非常に参考になりました。
私自身大家業が新人なので、全て活かせるお話でした。
入居者とのコミュニケーションや自然災害にそなえた保険がまずは大事なのだと感じました。
札幌市 伊藤 勇輝 様
●今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。
トラストホーム古川さんの地域貢献には驚きを隠せません！
福島県は自身が多く、人口減少が加速する中、賃貸業をどのように進めていくか、この先もご活躍を期待しております。
札幌市 Ｉ・Ｙ 様
●今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。
古川さんのお話には感心する事しきりですが、カフェでのイベント開催一つとっても、その準備作業の膨大さや役所手続きの煩雑さなど考えますと、相当人脈が広くないと厳しい！と思いました。
千歳市 Ｎ・Ｉ 様
●今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。
古川さんの様なコミュニティを作ってみたいなと（高齢者の）思っているので、とても参考になりました。
高瀬さんのアフロがサイコーでしたｗ
最後の親子の話が印象的でした。2人共素晴らしいです！
Ｓ・Ｔ 様
●今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。
第2部のアパート事業継承の説明がとても参考になりました。
毎回とても楽しい企画でとても勉強になってます。
札幌市 Ｍ・Ｙ 様
●今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。
古川さんの地域を作って行く凄さがすばらしい！とても真似の出来ない事です。
高瀬さんの滞納者との格闘が凄かった。
札幌市 Ｅ・Ｋ 様
●今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。
第一部古川さんは、郡山という地方都市での大家ができるまちづくりや先祖、親、自分、地域をうまく融合したそのストーリー作りに感心しました。
第二部高瀬さんは、波乱万丈な人生からの現在の姿や大型滞納や夜逃げ、大規模な建物の損壊でも立ち直って素晴らしい新築を建てられたことなど、素敵でした。
大変失礼ではありますが、お話を聞くまでは、地味な感じではあったが、第一部、第二部共にとても参考になる良い話が聞けました。有り難う御座いました。
札幌市 Ｔ・Ｎ 様
●今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。
郡山に数年住んでいたので古川さんの話を懐かしく感じながら聞いてました。
古川の活動が非常にすばらしいと思います。
高瀬さんの人柄を感じたとてもよいお話でした。滞納などの体験談は参考になりました。
帯広市 Ｕ・Ｎ 様
●今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。
2代目、3代目大家の実際の経験談はとても参考になりました。
札幌市 Ｔ・Ｊ 様
まだコメントはありません。