退去立会いのビックリな現状と損しないコツ

第４２回北海道大家塾は、塾長原田とマイティー今井が講演させていただきました。

第一部では退去立会い３，５００件のプロフェッショナル今井清孝が【退去立会いのビックリな現状と損しないコツ】の題で、退去立会を行う管理会社の社員の実態、原状回復ガイドラインによる借主負担の再確認、退去立会で見落とされがちな箇所、原状回復工事費を抑える内装の選び方までお話ししました。

第二部では、北海道大家塾塾長の原田哲也が【建物固定資産税評価の実態】の題で、固定資産税の基礎から、過去に実際あった課税誤りの内容、固定資産再評価のメリットとチェックの流れまでを、原田の所有物件で実際に情報開示請求を行い、その資料を基にお話ししました。

今回の大家塾も大盛況で、定員を超える73名の参加者でした。

⇨当時の告知ページはこちらです。

退去立会を行う管理会社の社員の実態

耐えられない人は、半年でギブアップ。

２～３年程度で、部署異動か退職～～

• 退去立会いの担当者には、もともと◯◯はいません！

常に業務量に対して、人員不足です（現在募集中）

• 新入社員、中途採用、そして多いのが賃貸仲介の元営業が移動。
• ◯◯ければ一ヶ月で◯◯。
• ◯◯持てば、一人前。
• 大半は、◯◯年で、他部署へ◯◯か◯◯。
• 常に◯◯の社員が堂々と◯◯を行っている状況。

退去者には、◯◯だけで終わらせろ

• 退去者は宇宙人？ 一人ひとり事情や懐具合も違うし何を考えているのかわからない
• ◯◯を補修費に充て、◯◯だけなら、
• ◯◯で収まらない分を◯◯すると、退去者への交渉、請求、入金待ち、督促と、◯◯、◯◯の処理が遅くなり、◯◯しまう。

オーナーに◯◯してもらえ

• 退去者へ◯◯て、◯◯がかかる。
  
• ◯◯のオーナーに、◯◯貰い、◯◯て貰う方が、◯◯との考え

原状回復ガイドラインによる借主負担の再確認

国土交通省の原状回復をめぐるトラブルとガイドラインに沿って、

退去者、オーナー、それぞれの負担割合を決めます。

• 退去者の故意・過失の修理補修費について、経過年数を考慮して、代表的な部分で、表具関係の、壁・天井などのクロスや、床のクッションフロアは、耐用年数が6年となっており、3年経過で、負担割合50％。6年経過すると、残存価格が、1円として計算し、過失の割合を決める事になります。

国土交通省の原状回復をめぐるトラブルとガイドラインについて

• 平成１０年３月に建設省にて、原状回復に関する裁判例等を集約して、「原状回復に関する費用負担等のルールに関するガイドラインを公表。平成１６年２月には、その後の裁判例等を踏まえ改定がされました。その後も原状回復費用等のトラブルが減少しない為、平成２３年８月再改訂。
• 原状回復義務は、借りた当時の状況に戻すものではないと言うことを明確にし、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価格の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」を定義しています。

修繕単位の原則で、よく勘違いされている事 

• 下図右のページで黄色のマーカーを付けている、壁（クロス）の修繕単位について「原則㎡単位。㎡単位が望ましいが、借主が毀損させた箇所を含む壁1面分までは張替え費用を借主負担としてもやむをえない」

退去立会で見落とされがちな箇所

原状回復工事費を抑える内装の選び方

※入居付け優先の内装とは、方向性が異なります。

◯◯や◯◯壁紙を上手く使う

• 電気焼けや窓廻りのカーテン跡のくすみ汚れは、通常の◯◯だと汚れが落ちずに◯◯で、◯◯クロスや◯◯がオススメです。

壁床材・建具は、中間色

• ◯◯は、汚れが目立ちます。
• ◯◯は、傷が目立ちます。
• ◯◯色がオススメです。
• 水廻りの床CFは、◯◯などオススメです。

塾長　原田の感想

マイティー今井のお話はいかがでしたか？

管理会社で退去立会い3500件のプロフェッショナルが話した「真実の話」には驚かれたことでしょう。

管理会社さんだけが悪いわけではなく、やはり物件に関心を持たずに、

完全に任せっきりのオーナーも相当悪いのです。

ビジネスである以上、適度な緊張関係を持ちながら任せることしていかなくてはなりません。

また、退去立ち会いを上手く纏める方法は、とても参考になりましたね！

○日　　　時：2017年01月28日（土）　受付13：00

　　　　　　　１3：30-１7：0０

○会　　　場：北海道建設会館 9F 大会議室

　　　　　　　札幌市中央区北4条西3丁目1番地

○定　　　員：60名

懇親会には多くの方々に参加して頂きました！