第３７回北海道大家塾は、私原田と１名の講師の方に来ていただきました。
第１部では、「これでわかる！大家さんのための相続の基礎知識と対策」の題で
北海道大家塾塾長の私原田が約２年ぶりにお話をさせていただき、
第２部では、「保証会社からみた賃貸契約と入居者トラブル実例」の題で
日本セーフティー株式会社の上池健大さんにお話をいただきました。
今回の大家塾も大盛況で、６０名超の参加者でした。
講師：原田 哲也
昭和47年（1972年）北海道北見市生まれ。
大学在学中に宅地建物取引士の資格を取得し、建設・不動産業界に進む。
平成6年大学卒業後上場ハウスメーカーに就職。
おもに個人住宅の建設営業として約７年間従事する。
その後、札幌のアパート建設専業メーカーに勤務。
おもに地主さんの土地活用やアパートの建設の営業に従事する。
さらに、北海道有数の賃貸仲介会社の建設部門に移り、新築投資アパートの企画、販売に従事する。
また、サラリーマン時代に不動産経営も開始。新築アパート取得や任売+大規模修繕、競売、売却等数々の経験をしている現役の大家でもある。
不動産実務検定のJ-REC北海道支部を立ち上げて5年間で300名以上の受講生を輩出し、主催する北海道大家塾の登録人数は700名を超える。
一般財団法人日本不動産コミュニティー北海道支部 支部長
オーナーズビジョン株式会社代表取締役
J-REC 公認不動産コンサルタント
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
講師：上池 健大さん
日本大学中・高等学校を卒業
2008年～2012年まで飲食業を経験
2013年 日本セーフティー㈱ 入社 営業部リーダーに就任
趣味：硬式テニス、旅行
好きな言葉：有限実行
日本セーフティーは約35,000店の不動産会社と契約している業界大手の保証会社です。
集金代行方式では業界に先駆けて、入居者から引き落とした家賃等を信託銀行を利用した信託勘定で分別管理して資産保全を図る仕組みを導入致しました。
民法改正をにらみ、ますます賃貸経営のパートナーとなる保証会社。
その保証会社の歴史や役割。具体的にどんなことをして頂けるのか？
今後どのように関わっていくのか等、オーナーにとって知っておきたい内容をお伝えします。
第１部：これでわかる！大家さんのための相続の基礎知識と対策
相続対策講座【ショートバージョン】で学ぶこと
■ 相続税の基礎知識を学ぶ
■ 誰でもできる遺産総額の試算方法を学ぶ
■ カンタンな相続税額の算出方法を学ぶ
■ 相続対策があなたにとって必要か？を自分で判断できる
⇩
資産を守るためには、相続税の知識が絶対に不可欠！
これを学べば、バランスのとれた相続対策ができるようになり
資産を効率的に増やすこともできるようになる！
相続税の基礎知識① 申告・納税期限
10ヶ月以内に相続税の申告・納税をする
■いつから？⇨相続開始を知った日から
■いつまで？⇨10ヶ月以内までに
・・・・・・・
相続税の基礎知識③ 基礎控除
基礎控除3,000万円+法定相続人1人あたり600万円までは相続税はかからない
●【例】妻1人、子1人の場合
・3,000万円+600万円×2人＝基礎控除4,200万円
・つまり、遺産総額が4,200万円以下であれば、相続税はかからない。
固定資産評価から土地の路線価を求める
■固定資産税評価
■公示地価の70％程度
■路線価
■公示地価の80％程度
■固定資産税評価÷〇〇％≒路線価
相続財産の評価の仕方
自用地
●自用地評価＝土地面積×路線価（路線価表示がある場合）
●自用地評価＝固定資産税評価額×評価倍率（路線価表示がない場合）
●小規模宅地等の評価減＝土地面積×路線価×（1-80％）
貸家建付地
●貸家建付地評価＝路線価×敷地面積×（1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
貸宅地（底地）
●貸宅地（底地）＝敷地面積×路線価×（1-借地権割合）
借地権
●借地権評価＝敷地面積×路線価×借地権割合
貸家
●貸家評価＝固定資産税評価額×（1-借家権割合×賃貸割合）
資産3億円までの相続対策
アパマン経営で節税
●戸建賃貸新築
●中古アパマン購入
・・・・・・
豪邸を購入し家族と同居
●現金3億円、妻、子3人のケース→相続税2,540万円
●待遇者である妻が全部相続すれば相続税はゼロ
孫を養子にして相続を1回減らす
・・・・・・・・・・・・・・
資産5億円までの相続対策
不動産保有会社をつくって資産を移転させる
●メリットは「相続税の節税」と「円滑な相続」
●相続人(子など)を役員に・・・・・・・・・
●・・・・・・・・・・・・・・・相続物件を法人に移転させる
●法人の株式を相続する
非上場会社の株の評価方法
●純資産価額方式
●類似業種比準価格方式
●資産に占める土地の割合が高い会社の場合は・・・・・・・・・
相続人に役員報酬を払う
●役員報酬を払うことで相続人へ・・・・・・・・・
●役員報酬は・・・・・・・・・
塾長 原田の感想
北海道大家塾ではあまりお話しない相続のお話を致しました。
私自身、相続納税（相続税財産がないので）では困っていませんが、分割ではトラブっています。
また将来のことを考えると、分割対策は皆さんが考える必要があるテーマです。
船長を失った船は座礁します。
アパマン経営では大家（船長）さんが次の大家（船長）さんを教育し、受け渡すことが重要です。
そうしなければ入居者（乗組員）は遭難してしまします。
第２部：保証会社からみた賃貸契約と入居者トラブル実例
今や賃貸住宅市場になくてはならない存在です
賃貸保障システムとは
「賃貸保証システム」とは、企業（保証会社）が家賃の保証をお約束することで、安心してお部屋を貸していただけるしくみです。
現在、約９割の管理会社において利用されており、利用必須も約７割と、もはやスタンダードといってよい存在となっています。
賃貸保証システムのしくみ
借主様の委託に基づき貸主様に保証します。
賃貸保証システムは、借主様との保証委託契約と貸主様との保証契約で成り立ちます。
各ご契約は、賃貸借契約と合わせて締結します。
賃貸にかかわる皆様のお役に立ちます。
《借主様にとって》
ご希望のスムーズなご入居を支援します。
《貸主様にとって》
家賃滞納にまつわる不安を解消します。
《不動産会社様にとって》
集客UPや業務のアウトソーシングの効果が得られます。
保証人だけでは十分な保証を得られません。
不安のある個人保証
・名前を貸しただけという軽い気持ちで請け負っている。
・借主様との関係性が薄く、支払いの意思がない。
・自分の生活がやっとで支払う能力がない。
・連絡すら取れず、請求できない。
万全な日本セーフティーの保証
借主様に代わって確実に立替払い（代位弁済）を行います。
明け渡しまでしっかり保証を行いますので安心です。
さらに、借主様の滞納が続いた場合は明渡し訴訟にかかる費用まで保証します。
独自ノウハウを活かした滞納解決スキーム
状況に即した３段階の対応
日本セーフティーでは、滞納状況を３段階に分類。
借主様の事情に即した対応で、家賃滞納を解決に導きます。
STEP1 初期対応
初期段階の滞納に対しては、本社管理センターが 電話やコンビニ支払用紙の発送による入金案内。丁寧かつ効率的に対応します。
STEP2 カウンセリング
初期段階で解決しなかった場合は、各拠点の担当者が密にコミュニケーションをとり、解決へ導きます。
STEP3 訴訟対応
STEP２で解決しなかった場合には、訴訟手続きを行い、法的に解決します。
費用も日本セーフティーが保証、最終的な解決まで徹底した対応をとります。
塾長 原田の感想
入居者さんが利用している保証会社については、大家さんの多くが
どの会社であるのか？そこまでの保証なのか？など殆ど知らないと言っても過言ではありません。
ほぼ管理会社さんにゆだねている部分ではないでしょうか？
大家さんは、会社の社長。しっかりと内容を知って、リスク対策を行う必要があります。
第３部：空知信金さんPR及び商品説明
塾長 原田の感想
〇〇の〇〇と支店長に言って頂くとなんと金利優遇のプレゼント（笑）
私より金利が安くなるようですｗｗｗｗ（笑）
今回の大家塾に参加していただいた方の特典ですので
是非ご相談してくださいね。
開催情報が欲しい方は「北海道大家塾通信」にご登録ください
北海道大家塾にご参加したい方は、
「北海道大家塾通信」に登録して下さい。
開催が決まったら優先的にご案内します。
開催記録
○日 時：2016年06月18日（土） 受付13：00
１3：30-１7：0０
○会 場：北海道建設会館 9F 大会議室
札幌市中央区北4条西3丁目1番地
○定 員：60名
懇親会風景
たくさんの参加者の声を頂きました！！ありがとうございます。
沢山のアンケートから一部のみ掲載させて頂きました。
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
相続と不動産の関係
空知信金さんが木造築古でも15年いけるかも...
札幌市 上田正人 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
自分がおこなった相続を思い出しながら相続の話を聞き、色々なことを思い出してきました。
日本セーフティーさんの賃貸保証の話は、初めて聞く話が沢山ありました。
今後増えてくる利用に対応できるよう勉強します。
原田さんの話はわかりやすかったです。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
保証会社の話を管理会社と話してみます。
札幌市 前野了宏 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
第1部の相続のお話の中で、
固定資産税評価から相続税評価を求める方法や、生前贈与のメリット・デメリット
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
大家さんとお話をする中で知識として身につけて、会話の中で活かしたいと思いました。
札幌市 澤田遥 様
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
大変参考になりました。
自分の父・母の相続税を帰宅後早速計算し、次の計画を考えたいと思いました。
札幌市 Y・A 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
滞納保証会社
今まであまり詳しくは知らなかったので勉強になった。
大家⇔保証会社、入居者⇔保証会社、この関係詳しく聞けたら更に良かった。
札幌市 匿名
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
相続財産を持つ本人が、残される人々のことを考えて、対策をする重要性を痛感した。
私は老親に代わって対策を進めているが、本人が準備してくれないと、やり難い部分が多い。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
自分が死んだ場合のこともそろそろ準備しなければならない。法人化を検討したい。
家賃保証をうまく使い、敷金不要にしてリスクヘッジする。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
いつも多岐にわたるテーマで勉強させて頂き、感謝しています。
金融期間の紹介はうれしいです。
現在の相場がわかり、メインバンクとの交渉にも良い材料になります。
札幌市 S・S 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
相続についての内容で路線価からの土地の路線価を求める方法について、
実際に算出してみようと思います。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
今後賃貸経営をしていく際、保証会社について今日の勉強会での内容を更に見直してみたいと思います。
札幌市 K・J 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
保証会社の方からの具体的な話を聞くことができて、勉強になった。
家賃保証がこれほどまで普及しているとは思わなかった。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
保証料大家負担による客付けや、原状回復費用保証などを利用して、
様々な入居者を入居させたりすることを可能にできると感じた。
札幌市 S・T 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
管理会社に委託していますが、保証会社の内容があまり良く理解していませんでしたが
再度確認してみる機会を得ました。
空知信金さんのお話は、戸建て住宅ローンの借り換えにとても良かったです。
札幌市 S・S 様