第36回北海道大家塾　シェアハウスと約10年経営してわかった事 と 大家さんの為の火災保険！

第３６回北海道大家塾は、２名の講師の方に来ていただきました。

第１部では、J-REC 公認不動産コンサルタントであり

　　　　　　シェアハウスプロデューサーの山口浩明さんにお話をいただき

第２部では、J-REC 公認不動産コンサルタントであり

　　　　　　ほけん屋大家の大川篤志さんにお話をいただきました。

今回の大家塾も大盛況で、６０名超の参加者でした。

⇨当時の告知ページはこちらです。

築60年 実家建替えから始まった

土地は借地　　　→　建替えのために1,000万円必要

　　　　　　　　　　（建替承諾料・条件変更料・更新料）

建物は祖母名義　→　遺産分割未完了

土地境界線　　　→　不確定　→　融資必須条件

途方に暮れ その後行なった事

1.　書籍を読んで情報を集めた

2.　専門家に相談した

　　弁護士・税理士・ファイナンシャルプランナー・土地家屋調査士・不動産鑑定士・司法書士

　　行政書士・建築士・銀行員・工務店社長・ゼネコン社員・ハウスメーカー営業

　　不動産仲介業者社員　等

専門家に片っ端から相談した

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解決策は見つからなかった・・・

そこで自ら「アパマンコンサル養成講座」を学び

自分が司令塔になる事で、色々な専門家に指示出しができるようになり

　　　　　⇩

抱えていた諸問題をほとんど解決

なぜシェアハウスに入居者が集まるのか

①お得

　一人暮らしでは利用出来ない広いリビングやキッチンがある

　グレードの高い家具家電が常設されている

②入居初期費用が安い

　敷金・礼金・家賃保証料・火災保険　が不要

③利便性が高い

　マンスリー利用可・保証人不要・スーツケースで入退居可能

④コミュニティが有る

　楽しい・寂しく無い・友達が出来る

⑤生活コストが低い

　トイレットペーパー・キッチン洗剤・掃除用消耗品など日常品が常備されている

　光熱費はシェアするため安い

　wifiも使い放題

⑥社会問題

　非正規雇用・フリーター等・低年収の人も利用出来る

⑦来日外国人の増加

　1年未満短期利用ニーズUP

　留学生30万人計画（文科省）

シェアハウスを自主管理することで得られるメリット！

①自主管理する事で収益を全て享受する

　管理を業者へ依頼すると管理費は賃料の21.6％と一般賃貸（3％）より割高！

　それ以外にも手数料等重複的に徴収される

　自主管理する事で入ってくる収入の全てを享受する

②自分の強みを活かした管理ノウハウを蓄積し次に活かせるようになる

　既に実績が出ている管理手法+自分の強みを活かした手法の管理ノウハウを蓄積し

　2件目のシェアハウスで活かせることができる

③資産を着実に増やすことができる

　ローリスク・ミドルリターンな方法でスタートし、2件目、3件目と資産を着実に

　増やすことと既に所有している不動産を守る事ができる

④ライバルのいない市場を独占できる

　一般的に「オーナー自身が管理する事は難しいと考えられている」ため、

　始める人が今はいない！　あなたのエリアでオンリーワンハウスになれる！

塾長　原田の感想

山口さんのシェアハウスのお話をお聞きして、実際に自分もシェアハウスをやってみたい！と思われた方も多くいたと思います。

中でもとても学びになったことは、入居者さんの水光熱費を実費にしたお話です。

シェアハウスの殆どが「事業者」による運営なのですが、個人管理の強みを活かすところに

水光熱費の「実費精算」があります。

事業者さんは「実費精算」まで、手間がかけられないので殆どが1.2万円～2万円での毎月定額制です。

実費制ですと、節約思考な入居者さんが集まります。

しかも実費制なのでどこのシェアハウスよりもランニングコストが、入居者、オーナー共に下がります。

また、共益の水光熱費も実費制ですから、節約志向の方が、そうでない方を駆逐して、非常に問題を起こすことが少ない入居者さんが残るそうです。

こうなってくると、入れ替わりは少なく、手間もかからず（節約志向の入居者さんは生活もしっかりとしている）上手く回っていくそうです。

あなたの賃貸経営に役に立つことは何でしたか？

火災保険の基本

火災保険は、火災のみに備えた保険ではありません

・火災　　　　　　　　　　　・落雷

・破裂、爆発　　　　　　　　・風災、雹災、雪災

・外部からの物体落下等　　　・水ぬれ

・騒擾　　　　　　　　　　　・盗難

・水災　　　　　　　　　　　・破損、汚損等による事故

地震保険の基本

地震、噴火による火災は、火災保険の補償対象外です。

地震、噴火、津波による損害を補償するには地震保険が必要です。

・地震保険は、火災保険の特約として加入

・保険金額は、火災保険の保険金額の30％～50％の範囲

　　建物は1戸あたり5,000万円が上限（1棟あたりではない）

・建物の程度（全損、半損※、一部損）に応じて、保険金額の一定割合が支払われる

　　※2017年1月から全損、大半損、小半損、一部損の4区分に変更予定

地震火災費用特約により最大80％～100％補償

大家さんに便利な特約

・家賃収入特約

　火災等の事故によって賃貸している建物からの家賃収入が得られなくなった場合の

　損失額を補償

・マンション居住者包括賠償特約/個人賠償責任特約包括契約

　賃貸マンションのすべての居住者を対象に日常生活での賠償事故をまとめて補償

・事故時諸費用特約/臨時費用保証特約

　損害保険金にプラスして損害保険金の10％～30％が臨時費用として支払われる

ほけん屋大家が考える、大家さんの為の火災保険まとめ

・大家業において、水濡れ、破損、汚損は発生頻度が高い事故です。

　破損・汚損までカバーする保険でリスクに備えましょう。

・ハザードマップで物件の水災リスクの棚卸をしましょう。

　その上でリスクが少ない物件であれば、水災補償を外して保険料を抑える事も

　検討しましょう

・地震大国の日本において、地震保険は最低限の備えになります。

　全ての損害をカバーする事はできませんが、地震保険でリスクに備えましょう

・施設賠償責任保険は、大家さんには必須の保険です。

・孤独死については、今後更に増加する事が予想されます。

　保険でリスクに備えると共に孤独死は発生させない努力が大家さんには必要です。

・2～5年程度の長期の契約で保険料を抑え、更新のタイミングで

　再度リスクの棚卸を行ないましょう。

・火災保険は保険金請求を行わないと1円も受け取れません。

　保険事故の可能性があれば、代理店を活用して保険金請求を行なってください。

　保険金請求の時効は3年です。過去の事故でも請求できます。

塾長　原田の感想 

保険の基礎知識から応用までわかりやすく講義頂けました。

特に大切な事は「火災保険は保険金請求を行わないと1円も受け取れない」と言う事です

あらゆるリスクを保険でカバーすることはできないのかも知れませんが

ある程度のリスクはできます。

オーナーは「しっかりとした保険に加入」し「しっかりとした保険請求」を行い

「しっかりとした、代理店」と付き合うことが大切だと感じました。

開催情報が欲しい方は「北海道大家塾通信」にご登録ください

○日         時：2016年04月16日（土）　受付13：00

　　　　         １3：30-１7：0０

○会　　　場：北海道建設会館 9F 大会議室

　　　　　　　札幌市中央区北4条西3丁目1番地

○定　　　員：60名

沢山のアンケートから一部のみ掲載させて頂きました。

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

　山口浩明様の話では、シェアハウスの運営が良くわかりました。アイデアが大事と思いました。

　大川篤志様の話ではデータの大事さを感じました。

　ありがとうございます。

札幌市　中村 知央　様

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

　・シェアハウス

　・火災保険

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？

　・女性にしぼったシェアハウス（母子家庭等）もおもしろい

　・火災保険の見直し

札幌市　ニシオ テツノリ　様

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

　山口さんのシェアハウス経営の手法は自分の賃貸経営に活かせるノウハウが沢山ありました。

　札幌でシェアハウス経営は面白いかもしれないと感じました。

　大川さんの保険説明はとてもわかりやすかったです。ハザードマップを確認します。

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？

　古いものを活かしてそれを差別化する手法

●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。

　多くの大家さんと話すことは、とても勉強になり気付きがいつもあります。

札幌市　前野 了宏 様

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

　シェアハウスの内容、その他

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？

　保険の見直し

札幌市　川上 貴史　様

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

　シェアハウスがとても印象的でした。そして、やってみたい！！と思いました。

　自主管理のノウハウなど、お話しが具体的でとてもわかりやすかったです。

　わくわくするようなお話しの展開だったのであっという間に終わってしまい、

　まだまだ聞きたいと思いました。

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？

　保険のお話しで、地震保険をまだ加入していないため早急に検討したいと思います！

●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。

　毎回大変勉強になります。

　また、参加していくにつれて、挨拶を交わせる大家さんが増えたりと、

　とても楽しく通わせていただいています。

苫小牧市　H・N 様

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？

　保険の細かい差異も分かり易かったです。

倶知安町　I・R 様

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

　シェアハウスのお話ほとんどが印象にのこりました。

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？

　5月末に戸建の取引があり、シェアハウスとして貸しだそうと思っていたところです。

　色々なノウハウをお聴かせもらったので、参考にさせていただきたいです。　

札幌市　T・T 様

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

　大家としてのリスクに備える保険

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？

　損害賠償リスク、入居者さんの死亡事故、火災、災害時の家賃収入損失

札幌市　Y・U 様

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

　シェアハウス運営の貴重なノウハウを教えていただけたこと

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？

　自分の強みを組み合わせたシェアハウスを経営してみたいと思いました。

●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。

　不動産経営に興味を持ち、大家塾様のFacebookをフォローさせていただいていたところ

　今回のセミナーの事ことを知りました。

　物件を所有しているわけでも無く、参加するか迷ったのですが、思い切って参加してよかったです。

　シェアハウス、保険と、これまで知らなかった新しい世界を知ることができ、

　様々なヒントをいただくことができました。

札幌市　S・T 様

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

　シェアハウスの管理手法

　みまもりサービス

　評価額の減少

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？

　重ねるハザードマップによる再点検

　みまもりサービスの活用と管理会社の協力による高齢者用アパートの運営を検討

　評価額の減少

札幌市　M・R 様

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

　・シェアハウス運営の実践的ノウハウや人気の理由、水道光熱費の話(風呂は作らない。実費請求など)

　　を余すことなく、お話し頂き、今までばく然としか知らなかったシェアハウスの実態がよくわかった。

　・かねてから疑問に思っていたが、地震保険の有効性について、大川さんが正直に言及してくれたのが

　　印象に残った。大地震後の地震保険の有効性について経験者の声を聞いてみたい。

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？

　・孤独死に対応する保険は検討していかなくてはならないと思った。

　・重ねるハザードマップは知らなかった。

　　さっそく自宅を含め全物件あてはめて、保険の見直しに活用したい

●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。

　いつも時代を得たテーマで勉強させて頂き、感謝しています。

　次回は原田さん自ら「相続」をテーマに話して頂けるということで今から楽しみにしています。

札幌市　S・S 様

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

　生涯未婚率の高さ

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？

　孤独死対策の保険を真剣に考えたい

札幌市　M・N 様

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

　両方のお話ともすごく勉強になりました。

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？

　シェアハウスにも興味がでました。

　火災保険も良かったです。

札幌市　K・K 様

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

　・シェアハウスのクレーム

　・保険の孤独死に関する数値　

札幌市　H・M 様

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？

　知らないことが多く、ありがたかったです。

札幌市　I・N 様

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？

　重ねるハザードマップ、地震ハザードマップ

　今後物件購入や、保険加入の際に利用します。

　シェアハウスやってみたくなりました。　

札幌市　H・H 様

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

　シェアハウスの運営について興味深かった。

　民泊の保険について興味深く、孤独死については考えさせられた。

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？

　築古物件（戸建）を購入した際にはシェアハウスも一つの手段かと思った。

　保険内容の保障について見直しをすることが活かせることだと考えます。

●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。

　非常に勉強になりました。ありがとうございます。

札幌市　N・N 様

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

　・古いを売りにする。

　・水まわりはしっかりリフォーム。外の見た目と設備のギャップ（高速インターネット）

　・木造でも非耐火住宅は保険料が高い

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？

　・他の物件との差別化する為のコンセプトと明確化する

　・ハザードマップともとにした、保険内容の見直し

●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。

　・愛知県から参加させていただきました。

　・とても勉強になったのでと、参加していた方も勉強熱心なので

　　励みになりました。また参加したいです。

愛知県　O・N 様

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

　シェアハウスを自主管理することで、収益があがるという話

　そして、そのノウハウは参考になりました。

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？

　新しい物件を入手するにしても、既存の賃貸マンションでは、事業性に問題があるので、

　1つの選択となった。

●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。

　Q&Aの時間を休憩時間も含めて、多めにとってほしい

札幌市　M・A 様

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

　・シェアハウスのトラブル対策、水光熱費対策

　・入居者さんの死亡事故

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？

　・保険料の考え方が正しかったと確認出来た

　・孤独死リスクは考える必要がある

札幌市　T・A 様

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

　シェアハウスのトラブルを防ぐ事前対策や、手をかけない自主管理体制の説明が具体的で

　大変参考になりました。

札幌市　H・K 様

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

　シェアハウス + 選ばれる住宅計画

　保険料を安くする方法

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？

　全てかな

札幌市　I・Y 様

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

　シェアハウスは自主管理でなければメリットが無さそうなので、自分には難しいと思う。

　保険は改めて難しく感じたので、専門家のアドバイスを受けながら見直しも検討したい。

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？

　いつか、自主管理する機会があれば色々ためしてみたい。

札幌市　W・K 様

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

　地震でも、大家が損害賠償請求される可能性があること。

札幌市　I・T 様

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？

　保険を扱う仕事をしているので、自分は身近でしたが

　意外と内容を把握しないで加入している方が多いと思います。

　大川さん同様、情報提供できればと思いました。

札幌市　K・Y 様

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

　シェアハウスのレベルが通常のアパマンよりも高いと感じました。

　大家の為の保険の話が良かったです。

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？

　ハザードマップは意識していこうと思いました。

●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。

　懇親会の時間が早くなったのが嬉しいです。懇親会の場所が良いです。

札幌市　W・S 様

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

　地震保険の大切さ

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？

　保険金請求を積極的に

札幌市　M・H 様

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

　シェアハウスの山口さんのお話。

　最初、お話を伺うまでは、諸事情により一般賃貸共同住宅をやれないため仕方なく、

　シェアハウスの始めたのかと思っていましたが、

　逆に積極的な経営マインドを持ってシェアハウス経営を知り、

　その発想の転換とともに、たいへん参考になりました。

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？

　今まで、ほとんどのことを管理会社に任せていたが、自分で出来ることは自分でした方が、

　その分だけまちがいなく自らの収入アップにつながることが、

　少くともシェアハウス運営については、いえるわけで、

　そのことを一般賃貸共同住宅についても、いかせるのかと思った

旭川市　U・O 様

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

　山口さんのシェアハウスについての導入とルール作りのノウハウは、大変ためになりました。

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？

　発想の転換ということで古いことを「昭和の貧しい時代を体験できるノスタルジックなシェアハウス」

　と逆手に取るやり方！

●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。

　参加者同士が仲良くなれる様な開催前、

　休憩時間のレクレーション的な企画があると良いと思うのですが！

札幌市　S・O 様

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

　大川先生の孤独死に関する保険についてのお話、とても勉強になりました。

　シェアハウスの知識が全く無かったのでお話を聞いて大変勉強になりました。

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？

　単身者、高齢者に対して、みまもりホームセキュリティを付けて

　孤独死に対応していきたいと思いました。

札幌市　A・R 様

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

　シェアハウスの運営方法

　保険料を安くする方法

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？

　中古を購入したら、保険の評価額をおさえるようにしたい。　

札幌市　T・Y 様