第３５回北海道大家塾は、「真夏のメガ大家祭り」に登壇されたばかりの岡山のボス、
星島正樹さんに来ていただきました。
第１部は星島さんのビジネス（不動産含む）の経歴と流れについてのお話をいただき
第２部ではチームを作る大切さについてお話をいただきました。
今回大家塾も大盛況の８０名の参加者でした。
講師：星島 正樹さん
有限会社P&M KURASHIKI 代表
岡山県を中心に12棟300戸以上の不動産を運営する著名不動産経営者。
取得価格約17億円、年間家賃収入2.8億以上のまさにメガ大家です。
2004年に不動産投資へ参入する1年前から、銀行や不動産会社、リフォーム会社、税理士などのチームを
編成し、最初の一棟目から「プロジェクト」として大規模物件を購入したというエピソードは有名。
まさに「事業家」という感じの星島さんですが、地元の岡山で主催する勉強会は
常に多くの投資家が参加し、気楽に相談できる気さくなメンターの一面もあり、
また毎年札幌で開催するJ-RECゴルフコンペには、毎回参加して下さる義理堅さをもった方です。
有限会社P&M KURASHIKI 代表
日本不動産コミュニティー岡山支部長
不動産投資ではなく不動産賃貸経営をしましょう！
不動産賃貸経営では
・購入した時がゴールではなく、スタートなので購入した後にすべき事を明確にするために
購入後をイメージして購入までに可能な限りの準備する
・売却が全てのゴールではないが物件を売らないといけない状況を作らない
所有者が売らないといけない状況にならない
・時代の流れを読み、購入するときに購入と売却の両方から物件を分析する
チーム作り（不動産賃貸業のスタート準備）
・賃貸経営者
安定的で高い家賃収入が獲得できるので計画的な経営ができる
・管理会社
安定的で高い管理料を獲得できるので良質な入居者を選択でき管理も楽
・銀行
計画的な経営なので融資がしやすい
・売買仲介会社
次の物件を紹介しやすいのでリピーターになってもらい易い
・工事関係会社など
継続的な仕事に繋がりやすく資金的な余裕があるので支払いが早く値切られない
塾長 原田の感想
コンソーシアムを作る
コンソーシアムとは、なんでしょう？
ウィキペディアではコンソーシアム（英語: Consortium）は、2つ以上の個人、企業、団体、政府（あるいはこれらの任意の組合せ）から成る団体であり、共同で何らかの目的に沿った活動を行ったり、共通の目標に向かってリソースをプールする目的で結成される。
Consortium はラテン語で「提携、共同、団体」を意味する。語の成り立ちは、consors（パートナー）が語源であり、さらに consors は con-（一緒に）と sors（運命）から成る単語で、「同志」を意味する。とあります。
今回の北海道大家にされた方には非常に大きなキーワードとなったはずです。
大家さんのチーム作りと言うと、自分中心のチームを考えがちですが、コンソーシアムは違います。
自分の目的ではなく、「共同の目的」で結成されるがポイントです。
皆さんの協力業社さんは、あなたと共通の目的を持てていますか？
この事に気づけただけで、本当に有意義な北海道大家でした。
大家塾を活用して、コンソーシアムを結成できるようにしていこうと思いました。
チームを作り、育てる
チームを作る方、持っている方はいますが、「育てる」事をもっと意識しなければなりません。
とにかく企業経営者に私たちはならなければなりませんね。
後半：不動産の取得事例から 様々検証
当初の物件の取得基準
・十分な調査期間が取れる → 安心、納得
物件価格 1億円以上
現況の入居率は低くてもOK
現オーナーが調査に協力的
・15%以上の表面利回り → インカム重視
・築10年以上のＲＣ中古物件でもOK →スムーズな融資
・認知度の高い物件
購入に向けての活動
・売買仲介会社
情報収集依頼（売却理由、価格交渉の可能性・・・）
・管理会社
購入出来たら管理委託すると調査を依頼
（管理状況、家賃の再査定、近隣状況、周囲の評価・・・）
・リフォーム会社
調査と見積り（大規模修繕、空室リフォーム、水回り関連）
・銀行
会社設立後の融資の打診
最後に・・・不動産賃貸業で成功するために
・経営者になる、でも、経営者ごとに正解は違う
・物件購入は、新たな事業の立上げ
購入時、購入後に必要な経費の明確化
経理上では物件イコール部門で管理
・良いチームを作り、利益を独り占めしない
・大家のための地域コミュニティを活用する
塾長 原田の感想
最初の一棟目からすごかった！
購入レベルとして、最初の一棟目からプロとして購入していた事例をお聞きしました。
調査を十分しっかりやっているので、不安なく購入していく様は非常に参考になりました。
私も調査をしますが、星島さんの調査方法と深さには非常に感心しました。
マイルストーンを設定
企業経営では当たり前の事業のスケジュールとマイルストーンの設定。
不動産経営者でやっている方は非常に少ないです。
メガ大家さんでも「ここまでやってる！」と知ることが大切です。
であれば、私たちはもっと努力しなければなりませんね。
開催記録
○日 時 2016年02月27日（土） 受付14：00
１4：30-１８：３０
○会 場：札幌ビジネススペースカンファレンスルーム ２H
札幌市中央区北5条西6丁目1-23 第二北海道通信ビル２階
○定 員：80名
懇親会風景～５０名の皆さまに参加して頂けました！
たくさんの参加者の声を頂きました！！ありがとうございます。
沢山のアンケートから一部のみ掲載させて頂きました。
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
チームを作る大切さ
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
物件購入への考え方。色々な調査の大切さ
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
皆、立場も違うので全部を真似るのは難しいが「メガ大家」である考えがすごくわかりました。
とても良い話しが聞けて、かつ星島さんの考えがわかり勉強になりました。
札幌市 上田 正人 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
信頼を作る店
札幌市 藤田 宗昭 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
チーム作り
事前の準備の詳細さ
管理会社の選び方
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
管理会社選び
チームをどのように作るか参考になりました。
恵庭市 若原 慧 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
部屋のリフォーム会社、エントランスのリフォーム専用会社の存在を知らなかった。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
売却シミュレートを作ってみる
管理会社が仲介会社に仲介料を払ってるか確認する
対人は常に丁寧に対応する。
札幌市 古田 裕規 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
星島さんのお話を聞いて本当の意味での賃貸経営とチームづくりを考えさせられました。
中期、長期の計画と、年に1回は事業の棚卸しをしていこうと思います。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
大家塾でのネットワークづくりとチーム作りのネットワークを作る
チームの目的をつくる
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
いつも熱いそして楽しいお話を聞けるセミナーを開いていただき、ありがとうございます。
札幌市 前野 了宏 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
区分所有の購入
雇用促進住宅の購入
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
全て
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
難しい内容の案件を高利回りで購入されて経営しており、大変勉強になりました。
ありがとうございました。
札幌市 K・R 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
経営チームを作るだけではなく育成まで考えるのはすごい
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
物件イコール部門管理、事業計画書の作成等
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
話はわかりやすかったが、スケールが大きすぎてあまりピンとこなかった。
札幌市 W・K 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
今回の講師のメガ大家の星島さんのセミナーを聞き、不動産投資を急拡大させた人は、
チームをしっかりつくり、拡大させる仕組みを構築している事が認識しました。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
私の場合は規模が小さいので、直接結び付けるのは難しいですが、
不動産購入する場合用意周到に計画をたてる事。重要性をいかせていきたいです。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
セミナーの出席は数回ですが、いつも内容の濃さに驚かされます。
札幌市 K・K 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
星島先生のチーム作りの話
星島先生の事前準備のすごさ
事業計画書を見せてもらったこと
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
チーム作り
賃貸経営の見える化
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
事業計画書をぜひ参考にしたいです。
東京都 N・S 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
購入前の事前調査の大事さ
購入、売却の具体的ストーリー
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
規模が大きいので、違いはありますが、参考になる事柄は多くありました。
材工分離など知りませんでした。
札幌市 H・H 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
自分の利益だけではなく、チームとして管理会社や業者をみる視点がためになりました。
購入前の調査の大切さしりました。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
経営計画書をつくるなど、自分の物件を見つめ直すこと
札幌市 O・T 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
銀行融資について
購入時・購入後に必要な経費の明確化
札幌市 T・T 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
一棟目購入時から事前にチームを立ち上げて、十分に調査をして購入していたこと
独立して、一棟目から法人で購入していることに驚きました。
資料の作り込みも綿密なのが印象的でした。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
毎年の決算説明的に物件ごとの成績表も作成して、銀行へ提出しようと思います。
札幌市 H・H 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
チーム作り、しかし自分がきちんとした根拠をもってリーダーシップをとる事
物件毎の現状から需要にマッチした状態にもってゆくためのギャップの埋め方。
そこに細かく対応できるセンスとチームを作ること。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
住居物件の利回りが低下している今、商業物件、複合物件についてはチーム力が必要な為
ハードルが高く参入者も少ない。自らが責任をもって良いチームで当たる事が前提だが、
指値を効かせられるだけブルーオーシャンかもしれない。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
まず、星島さん自身の能力の高さ、1）40才までの目標意識 2）家族での自己資金の蓄え
3）コンサル業自体でのスキルの蓄積、年収4,000万というから対人営業も含めた
ビジネススキルが相当高い方だと思います。
それ故にリスクをパズルの様に消化してゆけるのだと感じました。+謙虚さ。
虻田郡 I・Y 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
土地の広い物件が多かった。除雪しなくてもいいからいいと思いました。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
規模が大きいのでかなり難しいと思います。
札幌市 O・S 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
チーム作りと計画書作り
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
チーム作り
札幌市 E・K 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
チームを作るということが印象に残りました。
また物件の情報について管理会社経由が多いと感じ、
物件を購入するまでのマイルストーンなど、現実的で勉強になりました。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
チームを作るという観点から幅広い人脈を構築する点を活かせると思いました。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
とても勉強になりました。ありがとうございました。
札幌市 N・N 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
管理会社についてよくわかりました。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
管理会社の選定
札幌市 M・T 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
「物件を売らないといけない状況を作らない」というフレーズが、印象に残りました。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
賃貸経営におけるチームの重要性を再認識できました。
札幌市 H・Y 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
自分を中心としたチーム作りについて勉強になりました。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
物件イコール部門と考え、長期計画をイメージしようと思いました。
札幌市 W・S 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
経営者になる
物件イコール部門で管理
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
購入時、購入後の経費の明確化
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
あまりに規模が大きくて、、、、0を減らして自分に当てはめて考えてみます。
札幌市 A・R 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
自己信金8,000万円入れたこと
現金は強いなと感じた
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
現金を貯めて、チーム（小さくても）作ろうと思いました
函館市 N・Y 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
1Kをひかく的かわれていること
計画がかなりしっかりされていること
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
チームの大切さ
札幌市 M・R 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
物件を購入する前に事前にすみずみまで調べて、チームで打合せをしっかりと行なっていること。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
入居した後も、長く住んでもらうために、テナントの入居者さんにあわせて
エントランスを変えたりしていて、長く住んでもらえるような対策をしたいと思いました。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
お話を伺って、自分も不動産会社で働いているのでですが、
「こういう事があるのですが、どうしますか？」ではなく、
「こうしたらいくらかかるのですが、やった方が良いと思います。いかたですか？」と
自信を持って提案していける人になりたいと思いました。
自分も、マンション経営をしてみたくなりました。貴重なお話をありがとうございました。
札幌市 S・H 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
購入時、購入後の必要経費の明確化の必要性
良いチームを立ち上げ作っていくという部分
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
投機、投資から「経営」という感覚、意識で取り組む
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
初めて参加させて頂きました。
非常に実務に基づくお話しで参考になりました。
札幌市 K・K 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
計画書の作り方
チーム作成の重要性
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
物件の価格帯が高すぎるが、それ以外は全て活かせると思う。
札幌市 I・Y 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
経営方針を年末に策定し、年始に銀行に報告するというのは
「やはりメガ大家さんは経営者の視点を持っておられるのだなぁ」と感じました。
体系的なお話しで本当に為になりました。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
今（株）武蔵野の小山昇社長の本をちょうど読んでいて欲している内容にぴったりでした。
経営計画書の作成に着手します。
チームは既に出来ていると思い込んでいました。
まだまだ自分の利益を中心に考えてしまっているなぁと反省しました。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
今回もすごかったです。
規模が少しずつ大きくなってきていて自分の考えだけでは、とても無理です。
これからも頼りにしています。どうか、よろしくお願い致します。
札幌市 Y・T 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
購入前の事前調査の重要性を考えさせられました。
旭川市 T・T 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
チームの意味を誤解していた。
各社に裁量を与え、星島さんの考え方を共有し、オートマチックに動くようにして
いるのはスゴイと思った。オーナーの人格と方針がしっかりしていない方法であり、
誰でもマネできるものではないと感じた。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
物件の売却はあまり考えていなかったが、年に1回は売却Simをしてみようと思う。
（条件が良ければ売却も経験してみたい）
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
すごい大家さんの話を聞かせて頂き、ありがとうございます。
全国区の大家さんのスゴさを知り、とても良い刺激になりました。
札幌市 S・S 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
チーム作り。すばらしい専門チームですね。
管理会社として専門チームに入れるくらいに勉強必要ですね！
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
購入時と売却時の分析のやり方、参考にさせて頂きます。
物件概要書の作成も使わせて頂きます。ありがとうございます。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
セミナーの内容はもちろんですが、
受付やセッティング等、さすがです。
気持ち良く参加させて頂きました！
札幌市 O・Y 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
チーム作り、自分の会社の部署と考えるという発想にワクワクしました。
まだ新米であり、不安がたくさんあるのですが、実現していきたい！という夢が広がりました。
また、自分のやらなくてはいけないことが明確になったので、課題としていきたいです！
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
今後、物件を増やして行きたいと考えていたので、購入前からの流れなど、何が必要な情報で、
どんな行動をとったら良いのか、今まで具体的な想像ができてなく、わからなかったのですが、
とてもわかりやすく、根拠にもとづいた説明だったので参考にさせて頂きたいと思います。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
星島さんの人間味が魅力的でした。
最後の質問コーナーで、とても印象深かった。
知識の少ない大家も質問しても大丈夫とのことで安心しました。
苫小牧市 H・N 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
管理会社との良好なつながりが必要だとわかりました。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
現状として管理会社とのコミュニケーションがうまくとれていないので、
考えていかなければと思いました。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
会社の休みに来たのですが、ためになる話ばかりで、来て良かったと思います。
札幌市 H・Y 様